Налоги при покупке недвижимости в Испании

Покупка недвижимости в Испании — важный шаг, который требует не только выбора подходящего объекта, но и точного расчёта бюджета.
Помимо самой стоимости жилья, покупатель несёт дополнительные расходы, которые могут составить до 12–15% от цены объекта. Основная часть этих затрат — это налоги, а также обязательные платежи за услуги нотариуса, регистрацию сделки и работу юриста.

Многие иностранные покупатели недооценивают влияние налогов на итоговую сумму сделки и сталкиваются с неожиданными расходами уже после подписания договора.
Особенно важно учитывать, что налогообложение отличается в зависимости от типа объекта:

• новостройки облагаются одними налогами,
• вторичный рынок — другими.

Понимание правил налогообложения на раннем этапе поможет избежать ошибок и правильно спланировать расходы.

Какие налоги платит покупатель в Испании

Налоги при покупке недвижимости в Испании обязательны для всех покупателей — как для местных жителей, так и для иностранцев и нерезидентов.
В зависимости от того, что именно вы покупаете, налоги делятся на две группы:

1. Для новостроек — оплачивается IVA (аналог НДС) и гербовый сбор AJD.
2. Для вторичного рынка — основной налог ITP (налог на передачу собственности).

Разница между IVA и ITP

• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) — налог, который уплачивается при покупке новой недвижимости у застройщика.
• ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) — налог на передачу прав собственности, который применяется, если объект уже находился в эксплуатации и продаётся частным лицом или компанией, не являющейся застройщиком.

💡 Простой ориентир:

• Новостройка = IVA + AJD
• Вторичное жильё = ITP

.

Налоги при покупке новостройки

Покупая жильё на первичном рынке, покупатель оплачивает два основных налога: IVA и гербовый сбор (AJD).

2.1. IVA — НДС на новостройки

IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) — это налог, аналогичный НДС в других странах.
Он всегда оплачивается при покупке новой недвижимости у застройщика.

• Ставка для жилой недвижимости — 10% от стоимости объекта.
• Для коммерческих помещений и земли — 21%.

Пример расчёта:
Квартира в новом жилом комплексе за €300 000 →
IVA = 300 000 × 10% = €30 000.

Этот налог оплачивается до регистрации права собственности и является обязательным условием завершения сделки.

2.2. Гербовый сбор (AJD)

AJD (Actos Jurídicos Documentados) — это гербовый сбор, который уплачивается за регистрацию сделки в государственном реестре.
Этот налог оформляет переход права собственности на недвижимость официально.

• Ставка: от 1% до 1,5%, зависит от автономного сообщества.
  • Каталония — 1,5%
  • Мадрид — 1%
  • Андалусия — 1,2%

Пример расчёта:
Квартира стоимостью €300 000 →
AJD = 300 000 × 1,5% = €4 500.

.

Налоги при покупке вторичной недвижимости

Если недвижимость уже была в эксплуатации, и вы покупаете её не у застройщика, а у частного лица или компании, которая не является застройщиком, вместо IVA оплачивается другой налог — ITP.

3.1. ITP — налог на передачу собственности

ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) — это налог на передачу прав собственности при покупке вторичного жилья.
Его ставка зависит от региона, где находится объект недвижимости.

Ставки по регионам (2025 год):

• Каталония — 10%
• Валенсия — 10%
• Андалусия — 7%
• Мадрид — 6%

💡 В некоторых автономных сообществах предусмотрены льготы для молодых покупателей и многодетных семей — ставка может быть снижена.

Пример расчёта:
Квартира в Барселоне стоимостью €250 000 →
ITP = 250 000 × 10% = €25 000.

3.2. Как определить, что объект считается вторичным

Недвижимость относится к вторичному рынку, если:

• объект уже введён в эксплуатацию и зарегистрирован в государственном реестре;
• продажа осуществляется частным лицом или компанией, которая не является застройщиком;
• квартира или дом уже имеют кадастровый номер и историю владения.

💡 Простой критерий: если вы покупаете жильё у предыдущего собственника, а не у застройщика — это вторичка, и основной налог будет ITP, а не IVA.

.

Дополнительные расходы при покупке

Помимо налогов, у покупателя есть обязательные сопутствующие расходы, которые формируют полную стоимость сделки.

💰 В среднем, налоги и все сопутствующие расходы составляют 12–15% от стоимости жилья.

Пример:
Квартира за €250 000 → дополнительные расходы ≈ €30 000–37 500.

Пошаговый пример расчёта для новостройки и вторички

Чтобы наглядно увидеть разницу между покупкой новостройки и вторичного жилья, рассмотрим два сценария.

Сценарий 1. Новостройка

• Стоимость квартиры — €300 000
• IVA (10%) = €30 000
• AJD (1,5%) = €4 500
• Итого налогов: €34 500 (11,5% от стоимости)

Сценарий 2. Вторичный рынок

• Стоимость квартиры — €250 000
• ITP (10%) = €25 000
• Итого налогов: €25 000 (10% от стоимости)

Сравнительная таблица

💡 новостройка обычно сопровождается более высокой налоговой нагрузкой, чем вторичное жильё, из-за комбинации IVA и AJD.
При планировании бюджета важно учитывать не только цену квартиры, но и все налоги и обязательные платежи.

Отличия для резидентов и нерезидентов

Процедура уплаты налогов в Испании одинакова для всех покупателей — как для граждан Испании, так и для иностранных инвесторов.
Однако у нерезидентов есть несколько дополнительных требований, без которых провести сделку невозможно.

Что нужно нерезидентам:

• Открыть счёт в испанском банке — именно с него производятся все официальные платежи: налоги, оплата нотариуса, регистрационные сборы.
• Получить NIE (Número de Identificación de Extranjero) — это уникальный идентификационный номер иностранца, необходимый для всех юридических и финансовых операций в Испании, включая покупку недвижимости.

💡 После завершения сделки владелец-нерезидент обязан ежегодно платить налог на владение недвижимостью и подавать декларацию даже в том случае, если объект не сдаётся в аренду.
Подробнее о ежегодных налогах читайте в нашей статье о налогах на недвижимость в Испании для нерезидентов.

.

Как и когда оплачиваются налоги

Все налоги должны быть оплачены до регистрации права собственности в государственном реестре. Без подтверждения оплаты нотариус не сможет завершить сделку.

Краткий алгоритм оплаты:

1. Оплата налога через испанский банк или онлайн-банкинг.
2. Получение квитанции об оплате и её передача нотариусу.
3. Регистрация права собственности в государственном реестре недвижимости.

Сроки оплаты:

• Обычно налоги оплачиваются в течение 30 рабочих дней после подписания договора купли-продажи.
• В некоторых автономных сообществах срок может быть сокращён — уточните у юриста или агентства перед сделкой.

Частые ошибки покупателей

Покупка недвижимости в Испании — сложный процесс, и многие иностранные инвесторы совершают одинаковые ошибки, которые приводят к увеличению расходов и затягиванию сделки.

1. Недооценка реальных расходов
   Многие планируют бюджет, исходя только из цены квартиры, забывая о налогах и дополнительных сборах.
   В результате фактическая сумма оказывается выше на 12–15%.
2. Неправильный расчёт ITP
   Ставки налога на передачу собственности (ITP) отличаются в зависимости от региона.
   Ошибка в расчётах может привести к неожиданным доплатам или штрафам.
3. Экономия на юристе
   Попытка сэкономить на профессиональном сопровождении часто заканчивается проблемами: неправильно оформленные документы, задержки в регистрации, штрафы и даже риск оспаривания сделки.
4. Отсутствие NIE к моменту сделки
   Без идентификационного номера иностранца (NIE) покупатель не сможет ни оплатить налоги, ни зарегистрировать недвижимость на своё имя.
   Получение NIE занимает время, поэтому позаботьтесь о нём заранее.

Популярные вопросы

Налоги при покупке недвижимости в Испании — это важная часть бюджета, которую нельзя игнорировать.
Они зависят от типа объекта и региона, в котором совершается сделка. В среднем на налоги и сопутствующие расходы уходит 12–15% от стоимости жилья.

Чтобы избежать ошибок и переплат:

• заранее уточняйте ставки налогов в выбранном регионе;
• подготовьте необходимые документы, включая NIE и испанский банковский счёт;
• работайте с юристами и агентством, которые знают местные законы и смогут правильно оформить сделку.

Планируете покупку недвижимости в Испании? Свяжитесь с нами для консультации и расчёта всех расходов — мы поможем пройти процесс безопасно и выгодно.

.

.

Автор статьи

Полина Романова

.