Какой бизнес чаще всего покупают в Испании?
Коммерческая недвижимость в Испании представлена в широком ассортименте и плюс все виды нежилой недвижимости.
• Гостиницы и отели: от хостелов до элитных спа-отелей.
• Торговые объекты: магазины, супермаркеты и торговые центры, включая франшизы известных сетей.
• Общепит: кафе, бары и рестораны в туристических зонах.
• Сфера услуг: парикмахерские, фитнес-центры, салоны красоты.
• Развлечения и спорт: дискотеки, пляжные клубы, спортивные комплексы.
• Торговые помещения с надежными арендаторами.
• Офисы и коворкинги: от агентств до целых офисных зданий.
• Складирование и логистика: складские помещения и заправки.
• Земельные участки: под застройку.
• Производство: винодельни и оливковые хозяйства.
Согласно Гражданскому кодексу Испании и закону Real Decreto Legislativo, недвижимость делится на городскую (urbano) и сельскую (rustico), без разделения на коммерческую и некоммерческую.
Определение коммерческой недвижимости и выдача лицензий осуществляются муниципалитетами. Мэрии оценивают соответствие помещения техническим нормам при выдаче лицензии на коммерческую деятельность (Licencia de Apertura).
Статус недвижимости в Испании иногда можно изменить, например, перевести коммерческую недвижимость в жилую. Это часто касается лофтов, и решение принимается также в мэрии.
Цены на коммерческую недвижимость в Испании
Инвестиции в коммерческую недвижимость в Испании остаются рентабельными и доступными. Частные инвесторы чаще всего вкладывают до 500 тысяч евро, а для получения ВНЖ Испании требуется сумма вложений от 2 миллионов евро.
Выбор объектов зависит от типа недвижимости, региона, состояния и рентабельности бизнеса, а также юридических факторов.
Примерные цены:
• Кафе и бары на побережье: от 250-300 тысяч евро.
• Рестораны: от 500 тысяч евро.
• Малые бизнесы (ремонт, фотоуслуги): от 50 тысяч евро.
• Хостелы и апарт-отели: от 500 тысяч евро.
• Гостиницы (2-3 звезды): от 900 тысяч до 3 миллионов евро.
• Офисы: от 2-3 тысяч евро за квадратный метр.
• Автозаправки с комплексом услуг: от 700 тысяч евро.
Средняя рентабельность бизнеса в Испании
Рентабельность бизнеса в Испании в среднем составляет от 3% до 10% годовых, в зависимости от управления.
Большинство бизнесов, включая аренду недвижимости, мини-отели, автомойки и заправки, приносят 5-7% дохода.
Хотя эти цифры могут показаться низкими для инвесторов из России и СНГ, они обусловлены стабильной экономической ситуацией: низкой инфляцией (около 2,3%), ипотечными ставками в 3% и высокой конкуренцией на рынке.
Популярностью среди россиян пользуется покупка готового бизнеса на побережье, что является более безопасным вариантом.
Налоги при покупке коммерческой недвижимости и расходы на её содержание
Налог на покупку коммерческой недвижимости в Испании
• Налог на передачу имущества (TPO): 6-10% от стоимости недвижимости в зависимости от региона. В некоторых районах Андалусии и Мадрида возможны значительные скидки на TPO, вплоть до 95%, особенно в зонах, нуждающихся в экономическом стимулировании. В некоторых автономных сообществах предусмотрены скидки до 4% для покупки торговых помещений.
• НДС (IVA): 21%. Применяется при покупке новой недвижимости от застройщика или когда продавец является юридическим лицом. Возможно возмещение уплаченного НДС при подаче годовой декларации.
• Нотариальные сборы: от 180 до 600 евро, в зависимости от стоимости недвижимости. При ипотеке добавляется сбор за оформление ипотечного договора.
• Гербовый налог (AJD): 0,75-1,5%, уплачивается при оформлении ипотеки и сделках с начислением НДС.
Налог на владение коммерческой недвижимостью в Испании
• Муниципальный налог на недвижимое имущество (IBI): ежегодный налог для владельцев недвижимости, установленный по состоянию на 1 января. Ставка составляет 0,4%-1,1% от кадастровой стоимости городской недвижимости и 0,3%-0,9% от кадастровой стоимости сельской недвижимости.
• Налог на доходы физических лиц (IRPF): оплачивается при сдаче недвижимости в аренду или продаже. Ставка прогрессивная — от 24,75% до 52% в зависимости от дохода.
• Налог на прибыль: ставка составляет 25%, для новых компаний — 15%. Если годовой оборот не превышает 10 млн евро, ставка налога на первые 300 тысяч евро прибыли — 25%, на остальную сумму — 30%.
• Налог на доходы нерезидентов (IRNR): если недвижимость не сдается в аренду, нерезидентам начисляется доход в размере 2% от кадастровой стоимости объекта. Ставка налога на этот доход — 24,75%.
• Налог на имущество (Impuesto de Patrimonio): применяется, если стоимость активов превышает 700 000 евро. В Мадриде предусмотрена льгота в размере 100% от этого налога.
