В Испании сдача недвижимости — как долгосрочная, так и краткосрочная (туристическая) — строго контролируется государством.
Налоговые органы уделяют особое внимание популярным регионам с высокой активностью аренды, таким как Барселона, Коста-Брава, Валенсия и Мадрид.
Все собственники — и резиденты, и иностранные владельцы — обязаны декларировать доход от аренды и платить налоги.
Даже если недвижимость сдаётся через платформы вроде Airbnb или Booking, информация передаётся в налоговую службу Испании автоматически.
В 2025 году контроль за арендой усилился:
- действуют строгие штрафы за неуплату налога,
- обязательна туристическая лицензия для краткосрочной аренды,
- вводятся электронные декларации для нерезидентов.
Содержание
Кто обязан платить налог на аренду
Владелец недвижимости, получающий доход от аренды, обязан платить налог, независимо от того, проживает он в Испании или за её пределами.
Различия по статусу:
- Резиденты Испании:
Доход от аренды включается в общую годовую декларацию и облагается по прогрессивной шкале (от 19% до 47%). - Нерезиденты:
Для них действует специальная система.- Подача декларации по форме 210.
- Оплата налога отдельно от других доходов.
- Нет права на вычеты для граждан стран вне ЕС.
Туристическая аренда:
- Краткосрочная сдача через Airbnb, Booking, Vrbo и аналогичные сервисы требует туристической лицензии.
- Налоговые органы автоматически получают данные о бронированиях через эти платформы.
- Штраф за сдачу жилья без лицензии может достигать 60 000 €, особенно в Барселоне и популярных курортных зонах.
Основные ставки налога на аренду
Ставки налога различаются в зависимости от того, является ли собственник резидентом Испании или нет.
Для нерезидентов:
- 19% — для граждан стран ЕС, Исландии и Норвегии.
Эти владельцы могут уменьшать налоговую базу, списывая документально подтверждённые расходы. - 24% — для граждан стран, не входящих в ЕС (например, Россия, Казахстан и другие).
Вычеты не предусмотрены — налог рассчитывается со всей суммы полученного дохода.
Для резидентов:
Доход от аренды включается в общую годовую декларацию и облагается по прогрессивной шкале:
- 19% — до 12 450 €
- 24% — от 12 451 € до 20 200 €
- 30% — от 20 201 € до 35 200 €
- 37% — от 35 201 € до 60 000 €
- 45–47% — свыше 60 000 €
💡 Доход от аренды составил 10 000 € в год у гражданина ЕС.
Налог составит 1 900 € (10 000 × 19%).
Если владелец — гражданин страны вне ЕС и не имеет права на вычеты, при том же доходе налог составит 2 400 € (10 000 × 24%).
Что можно вычесть из налога (только для ЕС)
Граждане стран ЕС имеют право уменьшить налогооблагаемую базу, списав определённые расходы, связанные с содержанием сдаваемого объекта недвижимости.
К вычетам относятся:
- расходы на ремонт и регулярное обслуживание жилья;
- коммунальные платежи, если они оплачиваются арендодателем, а не арендатором;
- страховка на недвижимость;
- амортизация мебели, бытовой техники и другого имущества, которое используется для аренды;
- ипотечные проценты по кредиту на покупку жилья.
💡 Пример расчёта для гражданина ЕС:
- Годовой доход от аренды — 10 000 €
- Подтверждённые расходы — 3 000 €
- Налогооблагаемая база = 10 000 − 3 000 = 7 000 €
- Налог по ставке 19% = 1 330 €
⚠ Важно:
Для владельцев из стран вне ЕС (например, Россия, Казахстан) вычеты не предусмотрены. Налог считается со всей суммы дохода.
Декларации и отчётность
Чтобы легально сдавать недвижимость и избегать штрафов, важно своевременно подавать налоговую декларацию.
Основная форма — 210 (Modelo 210).
Используется всеми нерезидентами, которые получают доход в Испании.
Периодичность подачи:
- Ежеквартально — если недвижимость активно сдаётся и приносит регулярный доход.
- Ежегодно — если объект сдавался редко или не сдавался вовсе (в этом случае уплачивается налог на условный доход от владения).
Способы подачи декларации:
- Через сайт Agencia Tributaria (налоговой службы Испании).
- В отделениях испанских банков, уполномоченных принимать налоги.
- Через налогового консультанта или агентство.
💡 Совет:
Для нерезидентов удобнее пользоваться электронным кабинетом на сайте налоговой службы — это позволяет подавать отчёты из-за границы.
Налоги на туристическую аренду (Airbnb и др.)
Если жильё сдаётся краткосрочно (туристам на несколько дней или недель), действуют отдельные правила и налоги:
- Лицензия на туристическую аренду:
- Обязательна во многих регионах Испании, особенно в Барселоне, Валенсии, на Коста-Браве и других курортах.
- Получается через муниципалитет или местные органы власти.
- Без лицензии сдавать жильё запрещено.
- Штрафы за нелегальную аренду:
- В Барселоне — до 60 000 €.
- В курортных регионах — от 10 000 € до 50 000 €, в зависимости от нарушений.
- Туристический налог:
- Оплачивается арендатором, но владелец обязан удержать и перечислить его в местный бюджет.
- Ставка зависит от региона и типа жилья (от 0,5 € до 4 € за ночь с человека).
💡 Владелец сдаёт квартиру на Airbnb на 7 ночей, ставка туристического налога — 2 €.
Группа из 4 человек → налог = 7 × 2 × 4 = 56 €, которые владелец обязан перевести в муниципалитет.
⚠ Даже если владелец сдаёт квартиру через платформу, налоговая служба получает данные о бронированиях напрямую от Airbnb и других сервисов.
Это исключает возможность скрывать доход.
Примеры расчёта налога
| Статус владельца | Доход за год | Расходы | Налогооблагаемая база | Ставка | Итоговый налог |
|---|---|---|---|---|---|
| Гражданин ЕС | 10 000 € | 3 000 € | 7 000 € | 19% | 1 330 € |
| Нерезидент (Россия) | 10 000 € | – | 10 000 € | 24% | 2 400 € |
- Граждане ЕС могут уменьшить налогооблагаемую базу за счёт расходов, связанных с содержанием жилья.
- Владельцы из стран вне ЕС (Россия, Казахстан и др.) не имеют права на вычеты и платят налог со всей суммы дохода.
Сроки оплаты и штрафы
Соблюдение сроков подачи декларации и оплаты налога — ключ к отсутствию проблем с налоговыми органами.
- Срок оплаты налога:
В течение 20 рабочих дней после окончания квартала.
Например, налоги за I квартал (январь–март) нужно оплатить до 20 апреля. - Штрафы за просрочку:
- до 3 месяцев — 5% от суммы налога,
- до 6 месяцев — 10%,
- до 12 месяцев — 15%,
- более года — 20% + пени.
- Повторное нарушение:
Возможна блокировка счёта в испанском банке и дополнительные проверки.
Аренда недвижимости в Испании
Налоги на аренду недвижимости в Испании — это не просто формальность, а важная обязанность, нарушение которой может повлечь серьёзные штрафы и проблемы с законом.
- Своевременная подача деклараций и правильные расчёты помогут избежать рисков.
- Владельцам из стран вне ЕС особенно важно учесть, что они не имеют права на налоговые вычеты.
- Если у вас есть вопросы по расчёту и уплате налогов, обратитесь за консультацией — это поможет сохранить доход и работать в рамках испанского законодательства.
FAQ — ответы на популярные вопросы
Какой налог при сдаче квартиры в Испании для россиян?
Для граждан стран вне ЕС ставка составляет 24% без права на вычеты расходов.
Можно ли сдавать квартиру без туристической лицензии?
Нет, это запрещено. За нарушение предусмотрены штрафы — в Барселоне до 60 000 €.
Какие расходы можно вычесть из налога?
Только для граждан ЕС: ремонт, коммунальные услуги, страхование, амортизация мебели, ипотечные проценты.
Что будет, если не декларировать доход от аренды?
Штраф до 150% от суммы налога и блокировка банковских счетов в Испании.
Можно ли подать декларацию онлайн?
Да, через сайт Agencia Tributaria. Это самый удобный способ для нерезидентов.
.
