Технические требования Golden Visa Испания 2026: недвижимость от 500 000 € собственными средствами (ипотека не засчитывается), можно суммировать несколько объектов, любой тип — жилая, коммерческая, земля, парковка, объект должен быть достроен и зарегистрирован в Registro de la Propiedad. Альтернативы: депозит от 1 000 000 €, акции от 1 000 000 €, облигации от 2 000 000 €. Расходы при покупке недвижимости: +12–13% к цене (ITP или IVA + нотариус + регистрация). Срок от подачи до TIE: 6–12 недель. Комплаенс-досье о происхождении средств: готовить заблаговременно, испанские банки в 2026 году проверяют строже чем когда-либо.
Содержание
- Финансовые пороги: сколько нужно инвестировать
- Требования к объектам недвижимости
- Технические требования к недвижимости: сводная таблица
- Легальность происхождения средств (Compliance)
- Сроки оформления: от резерва объекта до TIE
- Дополнительные расходы: налоги и сборы
- Требования к инвестору: личные документы
Финансовые пороги: сколько нужно инвестировать
Краткий справочник по всем вариантам — детальный разбор каждого в нашем полном гайде по Golden Visa.
| Тип инвестиции | Минимальная сумма | Примечание |
|---|---|---|
| Недвижимость | 500 000 € | Собственные средства, ипотека не в зачёт |
| Банковский депозит | 1 000 000 € | Испанский лицензированный банк |
| Акции / доли компаний | 1 000 000 € | Испанские компании с реальной деятельностью |
| Государственные облигации | 2 000 000 € | Испанские гособлигации |
| Бизнес-проект | Без фиксированного порога | Рабочие места или социально-экономический вклад |
Наиболее популярный маршрут исторически — недвижимость. Именно её технические требования разбираем подробно.
Требования к объектам недвижимости
Жилая vs коммерческая: оба типа подходят
Golden Visa не ограничивает тип объекта. Квалифицирующими являются: жилые квартиры и дома, коммерческие помещения (офисы, ритейл, склады), земельные участки (при условии регистрации в Реестре), парковочные места и кладовые (при суммировании к основному объекту), гостиницы и апартаменты при соответствии прочим требованиям.
Практически это означает что инвестор с бюджетом 500 000 € может купить один объект или несколько — главное чтобы суммарная стоимость достигала порога.
Правило «чистого капитала»: почему ипотека не засчитывается
Это наиболее частое заблуждение при планировании Golden Visa. Закон Ley 14/2013 устанавливает чётко: в зачёт идут только собственные средства инвестора — equity часть покупки.
Пример 1: объект стоит 600 000 €, куплен полностью за собственные средства → 600 000 € засчитываются → порог превышен → Golden Visa доступна.
Пример 2: объект стоит 700 000 €, из них 300 000 € — ипотека → собственных средств 400 000 € → порог не достигнут → Golden Visa недоступна.
Пример 3: объект стоит 700 000 €, из них 500 000 € оплачены собственными средствами, 200 000 € — ипотека → 500 000 € засчитываются → порог достигнут → Golden Visa доступна.
Подтверждение чистого капитала: Escritura (договор купли-продажи) должна отражать что 500 000 € оплачены без ипотечного обременения, либо ипотека оформлена только на сумму сверх 500 000 €. Nota Simple из Registro de la Propiedad подтверждает отсутствие / наличие ипотечного обременения на соответствующую сумму.
Суммирование нескольких объектов
Закон допускает набрать порог через покупку нескольких объектов — ограничений по количеству нет. Пять квартир по 100 000 € суммарно дают 500 000 € и засчитываются. Условие: все объекты должны быть куплены за собственные средства, зарегистрированы в Registro de la Propiedad, свободны от ипотечных обременений на соответствующую сумму.
Практическая особенность: при суммировании нескольких объектов пакет документов для UGE включает Nota Simple и Escritura по каждому объекту. Это увеличивает объём документации но не усложняет юридическую процедуру.
Требование к статусу объекта
Объект должен быть достроен — Golden Visa через off-plan (покупку на стадии строительства) не работает до момента регистрации готового объекта в Registro de la Propiedad.
Логика проста: пока объект не достроен и не зарегистрирован — нет Escritura, нет Nota Simple, нет права собственности в реестре. UGE не может проверить инвестицию. Поэтому: off-plan покупается, дожидается сдачи и регистрации — и только после этого подаётся на Golden Visa.
Технические требования к недвижимости: сводная таблица
| Параметр | Требование | Комментарий |
|---|---|---|
| Минимальная сумма | 500 000 € | Без учёта налогов и расходов на сделку |
| Источник средств | Только собственные | Ипотека не засчитывается в минимум |
| Тип объекта | Любой | Жильё, коммерция, земля, парковка |
| Количество объектов | Не ограничено | Можно суммировать несколько |
| Статус объекта | Готовый, зарегистрированный | Должна быть Escritura и запись в Registro |
| Ипотека на сумму сверх 500k | Допускается | Только equity-часть засчитывается в порог |
Легальность происхождения средств (Compliance)
Что проверяется и кем
Два уровня проверки которые инвестор проходит последовательно: испанский банк (при поступлении средств на счёт) и UGE при рассмотрении заявки на Golden Visa.
Испанский банк в 2026 году работает в условиях директив AMLD4/AMLD5 и внутренних политик KYC — и применяет их значительно строже чем 3–4 года назад. При поступлении суммы от 500 000 € и выше: автоматический запрос документов о происхождении средств. Без достаточного досье банк вправе заморозить поступление или закрыть счёт.
UGE при рассмотрении заявки: проверяет что инвестиция реально осуществлена собственными средствами — запрашивает банковские выписки, Escritura, подтверждение переводов.
Документы которые составляют комплаенс-досье
Налоговые декларации из страны происхождения дохода за последние 2–3 года — с апостилем и переводом jurado. Это основа досье: декларации показывают законный источник накоплений.
Банковские выписки за 12–24 месяца с регулярными поступлениями идентифицированного происхождения. Выписки из традиционных лицензированных банков — не необанков.
Документы о первичном источнике средств в зависимости от ситуации: договор продажи бизнеса или недвижимости (если источник — разовая крупная сделка), справка о размере пенсии или дивидендных выплатах (если источник — пассивный доход), бухгалтерская отчётность компании за 2–3 года (если источник — бизнес).
Цепочка переводов: от счёта в стране происхождения до испанского счёта должна быть прозрачной. Каждый транзитный счёт (Казахстан, ОАЭ, Армения и т.д.) — дополнительные выписки объясняющие движение средств.
Критически важно в 2026 году. Испанские банки стали строже проверять переводы из-за пределов ЕС — особенно из стран СНГ и Ближнего Востока. Задержки комплаенс-проверки: 5–20 рабочих дней. Это может сорвать сроки подписания Escritura если деньги «зависли» в проверке в день сделки. Готовьте «налоговый след» (все декларации и подтверждения источника) за 2–3 месяца до переезда средств — а не в день перевода. Уведомляйте банк о предстоящем крупном поступлении заблаговременно.
Сроки оформления: от резерва объекта до TIE
Таблица: график оформления Golden Visa через недвижимость
| Этап | Срок | Результат |
|---|---|---|
| Подбор и аудит объекта | 1–3 недели | Выбор недвижимости, due diligence (Nota Simple, долги, документы продавца) |
| Резерв и договор Arras | 3–7 дней | Резервация объекта, внесение задатка 10% |
| Перевод основной суммы и комплаенс | 1–3 недели | Средства на испанском счёте, прошедшие KYC-проверку |
| Сделка и регистрация | 4–8 недель | Escritura Pública, регистрация в Registro de la Propiedad |
| Подача заявки на Golden Visa (UGE) | 1 день (подача) | Заявка принята, присвоен номер |
| Рассмотрение в UGE | 10–20 рабочих дней | Одобрение (явное или молчаливое согласие) |
| Виза D (для тех кто за рубежом) | +10–15 дней | Консульство выдаёт визу D |
| Запись на биометрию (TIE) | По Cita Previa | Явка в Extranjería/Policía Nacional |
| Получение карты TIE | 30–45 дней | Физическая карта резидента |
| Итого от первого визита до TIE | 3–5 месяцев | С учётом поиска объекта и комплаенса |
При уже найденном объекте и готовом комплаенс-досье: от подачи заявки в UGE до TIE — 6–10 недель.
Дополнительные расходы: налоги и сборы
Порог 500 000 € — это стоимость объекта. К ней добавляются обязательные расходы при сделке которые банк не кредитует и которые оплачиваются из собственных средств сверх инвестиционного порога.
ITP (налог на передачу имущества) при покупке вторичной недвижимости: 10% в Каталонии, 6% в Мадриде, 8–10% в других регионах. На объект 500 000 €: 30 000–50 000 € только налог.
IVA + AJD при покупке новостройки: IVA 10% + AJD 1,5% = 11,5% в большинстве регионов. На объект 500 000 €: 57 500 €.
Нотариальные расходы и регистрация: 0,5–1,5% от суммы сделки = 2 500–7 500 €.
Абогадо и хестор: 1–1,5% от суммы = 5 000–7 500 €.
Pошлина UGE за Golden Visa: около 70–100 € за заявителя + аналогично за каждого члена семьи.
Суммарные дополнительные расходы при покупке вторичной недвижимости за 500 000 €: 60 000–75 000 € — около 12–15% от суммы инвестиции. Это нужно планировать заблаговременно.
Требования к инвестору: личные документы
Справка об отсутствии судимостей из страны гражданства — с апостилем и переводом Traductor Jurado, не старше 3 месяцев. Для всех совершеннолетних членов семьи включаемых в заявку.
Медицинская страховка sin copagos, sin franquicia — на весь период запрашиваемого ВНЖ. Требование аналогично другим типам резиденции.
Отсутствие отказов в Шенгенской зоне — проверяется по базам данных при подаче. Действующий запрет на въезд в Шенген автоматически блокирует заявку.
Паспорт действительный на весь срок запрашиваемого ВНЖ + 6 месяцев запаса.
FAQ
Подавать на Golden Visa можно только после полной регистрации права собственности в Registro de la Propiedad — то есть после получения зарегистрированной Escritura. Регистрация занимает 2–3 месяца после подписания у нотариуса. Подача до завершения регистрации: UGE не примет заявку без Nota Simple подтверждающей право собственности.
Нет — объект может находиться в любом регионе Испании. Требований к локации нет. Однако с инвестиционной точки зрения ликвидность и потенциал капитализации в Барселоне и Мадриде выше чем в периферийных регионах.
При продаже инвестиционного актива до продления ВНЖ — основание для продления исчезает. Extranjería вправе отказать в продлении. Если вы планируете продажу: либо дождитесь продления и реинвестируйте до следующего продления, либо переходите на другой тип ВНЖ (No Lucrativa, Digital Nomad) при соответствии требованиям.
Да — при условии что средства являются совместной собственностью супругов (подтверждается режимом совместной собственности по законодательству страны или брачным договором). При раздельном режиме собственности — только средства того супруга на чьё имя оформляется объект.
