Процесс покупки недвижимости в Испании 2024

Риелторы и юристы в Испании

При поиске помощников в осуществлении сделок важно учесть несколько аспектов.

Вовлечение риелтора в сделку является необязательным, главное — для оформления купли-продажи требуется нотариус, который несет ответственность за правовую чистоту сделки. Тем не менее многие иностранцы предпочитают воспользоваться услугами агентов, которые, как правило, бесплатны для покупателей.

Испания пользуется большой популярностью среди зарубежных инвесторов в недвижимость, особенно среди российских граждан. Местный рынок ориентирован на сотрудничество с иностранцами, и в курортных регионах существует множество компаний, основанных выходцами из бывшего СССР. Даже фирмы, принадлежащие испанцам, часто привлекают русскоязычных агентов. Некоторые из них также имеют представителей в крупных городах России, что обеспечивает обслуживание на родном языке, особенно если интересует побережье Средиземного моря. В других регионах может быть сложнее найти такие услуги. Риелторы традиционных испанских агентств часто не владеют даже английским.

Следует отметить, что деятельность риелторов в Испании не подлежит обязательной лицензии. Открыть такой бизнес относительно просто — не требуется больших капиталовложений, долгосрочного обучения или получения сертификатов. Из-за этого существует риск сотрудничества с компаниями, предоставляющими некачественные услуги или взимающими завышенные комиссии.

Поэтому перед началом сотрудничества рекомендуется проверить риелтора: убедиться в регистрации его юридического лица (не менее полугода назад), наличии офисов в различных регионах, качественном и регулярном обновлении веб-сайта, готовности предоставить контакты предыдущих клиентов и рассмотреть участие компании в профессиональных ассоциациях, таких как Gestor Intermediario en Promociones de Edificiones (GIPE) или Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API).

Также в Испании отсутствует законодательное регулирование размера и порядка начисления агентского вознаграждения. Обычная практика включает комиссию в размере 3-5% от стоимости объекта, выплачиваемую продавцом. Однако в некоторых случаях (особенно при участии нескольких агентов) стоимость недвижимости может быть искусственно завышена для увеличения вознаграждения риелтора. Для предотвращения подобных ситуаций рекомендуется проверить, не публикуется ли тот же объект по другом портале.

Пошаговая процедура сделки в Испании

Этап 1. Подготовка к сделке

Идентификационный номер иностранца (NIE)

Для осуществления финансовой и юридической деятельности в Испании необходим идентификационный номер (NIE), аналог российского ИНН. Этот номер обязателен при совершении различных операций, включая покупку недвижимости. Процесс получения NIE можно провести в испанском консульстве в Москве или в отделении полиции Испании по предварительной записи.

Для этого потребуются следующие документы и условия:

Для крупных сделок, таких как покупка недвижимости, иностранцу необходим этот идентификационный номер. Получить NIE можно как в консульстве Испании в своей стране заранее, так и на месте, обратившись в отдел иммиграции полиции. Документы для оформления NIE включают оригинал и ксерокопию всех страниц паспорта, две фотографии, квитанцию об уплате государственной пошлины (примерно €10) и заполненную анкету EX-15. Обычно риелторы предоставляют поддержку своим клиентам в получении данного номера. Время оформления NIE может варьироваться от нескольких дней до нескольких недель в зависимости от загруженности системы, и документ может быть забран представителем иностранца, при этом личное присутствие не является обязательным.

Этап 2. Открыть банковский счёт

Для успешного проведения сделок в Испании, включая оплату сделок и связанных с ними расходов, требуется открытие банковского счета в испанском банке. Процедура открытия счета в банке предоставляет доступ к необходимой инфраструктуре для финансовых операций.

Ниже представлены документы, которые могут потребоваться для открытия счета в испанском банке, в зависимости от вашего резидентского статуса:

При пополнении счета наличными суммой более 10 000 евро, необходимо предоставить декларацию, которая оформляется на таможне при въезде в Испанию и подтверждает легальность происхождения средств.

Для открытия счета в банке Испании и проведения всех необходимых операций при обращении в банк потребуются следующие документы: заграничный паспорт, идентификационный номер иностранца, а также, вероятно, документы, подтверждающие ваш доход. Эти документы могут включать в себя справку с работы о занимаемой должности и заработной плате, формы 2-НДФЛ или 3-НДФЛ, а также справки о продаже недвижимости в России и другие.

Сама операция открытия счета в евро обычно бесплатна, но впоследствии могут взиматься ежеквартальные или ежегодные комиссии при наличии положительного баланса. Первоначальный взнос может быть даже нулевым. Полученный счет также можно использовать для оплаты коммунальных услуг, и в настоящее время все банки предоставляют доступ к онлайн-кабинету, что упрощает удаленное управление счетом.

Этап 3 Подбор жилья

Необходимо уделить внимание таким аспектам, как месторасположение, возраст жилого помещения, используемые материалы, уровень отделки и качество инфраструктуры. Использование каталога объектов поможет определиться с ценовым диапазоном, предпочтительной локацией и типом жилья. Каталог объектов

Этап 4. Резервирование и проверка объекта

После нахождения подходящего объекта покупатель может временно зарезервировать его, внеся задаток как подтверждение своей серьезности. Обычно размер задатка на рынке составляет от €3 000 до €10 000 и фиксируется соответствующим договором, который учтется при общей стоимости объекта.

После резервирования недвижимости риелтор или адвокат заказывает выписку из реестра обо всех собственниках и наличии обременений, таких как обязательства перед банками или муниципалитетом. В случае наличия объективных причин, мешающих проведению сделки, покупателю предоставляется право на полный возврат задатка.

Для вторичной недвижимости процесс включает также получение NOTA SIMPLE — справки из реестра. Если обременения существуют и могут быть сняты до подписания договора ARRAS, или их нет, то следующим шагом будет подписание предварительного соглашения с продавцом.

В случае с новостройкой на стадии строительства, у вас могут запросить доказательство того, что ваш доход чист и легален. У многих застройщиков придется пройти комплаенс в соответствии с законом 10/2010, от 28 апреля 2010 года (Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo). Для его прохождения обычно понадобится ваша декларация о доходах и подтверждение перевода денег из вашей страны на счет в Испанский банк. Как только вы получаете положительный ответ от департамента, который занимается проверкой ваших документов, вы можете подписывать договор КУПЛИ-ПРОДАЖИ (Аналог договора участия в долевом строительстве).

Этап 5. Заключение предварительного соглашения с продавцом:

После выбора желаемого объекта покупатель связывается с продавцом для обсуждения условий сделки. В случае удовлетворительных условий обе стороны заключают предварительный договор, внесенный залогом. Хотя размер залога не имеет строго установленных требований, обычно он составляет 10% от общей стоимости объекта.

Если покупатель отказывается от покупки после подписания предварительного договора, залог не возвращается. В случае отмены сделки со стороны продавца, ему приходится вернуть залог в двойном размере.

Покупатель получает два месяца на завершение всех формальностей и оплату оставшейся суммы. После тщательной проверки объекта и окончательного решения стороны (пока без участия нотариуса) подписывают предварительный договор, также известный как контракт резервирования или contrato de arras. Этот документ содержит подробную информацию об объекте, обязательства продавца (например, по ремонту или оставленной мебели) и покупателя (условия основной сделки и полная сумма).

В момент подписания покупатель передает продавцу залог в размере 10% или более (в зависимости от соглашения). В предварительном договоре обычно установлены штрафы за его преждевременное расторжение. Например, если покупатель изменяет решение, он утрачивает залог, а если продавец отказывается от сделки, ему приходится выплатить залог в двойном размере.

Оформление ипотеки, если требуется:

Если возникает необходимость в получении ипотеки, банк предоставляет кредит на срок до 30 лет под процентную ставку 2,5% годовых или выше. Для этого процесса необходимы определенные документы, такие как паспорт, идентификационный номер иностранца (NIE), предварительный договор купли-продажи, налоговая декларация и выписка из российского банка.

В случае решения покупателя взять ипотеку в Испании, процесс начинается задолго до подписания договора купли-продажи у нотариуса. Обычно покупатель совместно с представителем, таким как риелтор или финансовый консультант, готовит необходимый пакет документов и подает заявку в один или несколько банков. Одобрение кредита может занять от нескольких недель до нескольких месяцев. В Испании условия ипотеки включают срок до 30 лет с процентной ставкой 2,5% годовых и выше. Банк запросит у заявителя паспорт, идентификационный номер (NIE), предварительный договор купли-продажи, декларацию о налогах и выписку из банка страны проживания.

Этап 6. Нотариальное оформление и Завершение сделки:

Процесс совершения сделки купли-продажи недвижимости в Испании всегда включает в себя этап нотариального оформления, что гарантирует высокий уровень безопасности.

После выбора желаемого объекта и проведения всех предварительных процедур, соответствующие документы передаются нотариусу, который осуществляет свою проверку на наличие обременений и задолженностей. Для каждой сделки создается отдельное дело, в которое включаются все необходимые документы, включая квитанции об уплате коммунальных услуг. Эти дела сохраняются в архивах нотариуса.

Стороны, то есть покупатель и продавец, определяют дату встречи у нотариуса для подписания договора (escritura publica). Каждая из сторон может предоставить своего представителя, например, риелтора. При наличии кредита также должны присутствовать сотрудники банка. Если одной из сторон является иностранец, не владеющий испанским языком, требуется присутствие присяжного переводчика.

Обычно до подписания купчей стороны внимательно рассматривают договор и достигают согласия по всем ключевым параметрам. На встрече нотариус подробно излагает содержание документа, разъясняет права и обязанности сторон, внося необходимые коррективы при необходимости.

Если договор не вызывает возражений, нотариус делает запрос в Реестр собственности, блокируя объект и предотвращая любые другие операции с ним.

После этого стороны подписывают контракт. Все документы, связанные с покупкой, покупатель подписывает непосредственно с владельцем недвижимости – физическим лицом в случае вторичного рынка или застройщиком при покупке новостройки. Возможна также подписание документов с агентством, при условии наличия нотариальной доверенности от продавца

Этап 7. Завершение сделки и Оплата:

На завершающем этапе совершения сделки купли-продажи недвижимости в Испании, наряду с подписанием соответствующего договора, происходит оплата.

Наиболее распространенным методом оплаты при приобретении недвижимости в Испании являются банковские чеки. Процесс следующий: сначала иностранец открывает счет в испанском банке, после чего переводит необходимые средства на этот счет со своего банковского счета в родной стране. Важно предоставить подтверждение источника доходов. Перед подписанием договора купли-продажи испанский банк выдаст покупателю банковский чек, который затем передается продавцу

Этап 8. Завершение регистрации сделки:

Получение ключей не является завершением всей сделки. Нотариус отправляет оригинал договора в реестр, где он проходит дополнительную проверку и регистрацию прав нового владельца. Этот процесс может занять до трех месяцев. После завершения регистрации новый собственник получает выписку из реестра и зарегистрированный оригинал договора купли-продажи.

Удаленная сделка

Если покупатель не может лично присутствовать в стране для проведения сделки, есть возможность заключить ее удаленно с использованием доверенности. Для этого доверенность на подписание договора и оформление сопутствующих документов можно получить у нотариуса в стране, где покупатель находится.

Доверенность может быть отправлена почтой доверенному лицу, например, агенту по недвижимости. Этот агент затем переведет документ на испанский язык и заверит его апостилем.

Налоги и дополнительные расходы 

Налог на покупку недвижимости в Испании не зависит от статуса покупателя (местный или иностранный). Все подлежат уплате одинаковых государственных сборов. Размер налога, однако, зависит от характеристик объекта, таких как его функциональное назначение (жилая или коммерческая), статус новостройки или вторичного объекта.

На вторичном рынке применяется налог на переход права собственности (impuesto sobre transmisiones patrimoniales, ITP). Его величина варьирует в зависимости от региона, составляя в среднем 8,0% по стране. Например, в Каталонии ставка составляет 10,0%, а на Канарских островах – 6,6%.

На первичном рынке применяется налог на добавленную стоимость, известный как НДС (IVA – impuesto sobre valor añadido). Эта ставка одинакова для объектов во всех регионах Испании и составляет 10%. Однако для земельных участков или коммерческой недвижимости применяется более высокий уровень НДС – 21%.

Гербовый сбор, также известный как налог на юридическую фиксацию акта (IAJD – impuesto sobre los actos jurídicos documentados), применяется исключительно при сделках с новостройками. Величина этого сбора колеблется от 0,5% до 1,5% и зависит от конкретного региона.

Нотариальные расходы и затраты на регистрацию объекта в Реестре собственности возлагаются на покупателя. Размер этой суммы рассчитывает нотариус и, как правило, составляет 1–2% от общей стоимости объекта.

При использовании ипотеки у покупателя могут возникнуть дополнительные расходы. К ним относятся оплата оценки объекта (€300–500), сбор за открытие кредита (0,5–1,0%), страхование имущества (€100–1000 в год в зависимости от суммы покрытия и типа недвижимости). Также возможно дополнительное финансовое обязательство за услуги ипотечного брокера – 0,5–1,0% от суммы кредита.
Услуги риелтора в Испании обычно взимаются стандартной комиссией в размере 3–5% от стоимости объекта. Часто эти расходы несет продавец, и для покупателя услуги риелтора бесплатны.

Однако существуют вариации, особенно если покупатель нуждается в дополнительных услугах. Например, агентство может взять с покупателя 3% от стоимости объекта, при этом в эту сумму могут входить не только подбор объектов и сопровождение на сделке, но и услуги юриста, помощь в получении иностранного номера, открытие банковского счета, поддержка в процессе получения ипотечного кредита и другие дополнительные услуги. Рекомендуется обсудить этот вопрос с агентом перед началом сделки.

В случае необходимости, если покупатель не владеет испанским языком, участие переводчика на сделке обязательно. Стандартная ставка за его услуги составляет €100 в час плюс НДС. Также стоит учитывать, что на внимательное прочтение договора может потребоваться несколько часов. Стоимость услуг переводчика может быть включена в общую оплату услуг агентства.

Оставить заявку

Команда Las Villas оказывает профессиональные консультации для своих клиентов. Мы поможем подобрать недвижимость по вашим запросам и подскажем наилучшую стратегию инвестирования.