Как купить недвижимость в Испании иностранцу: актуальные правила для граждан России и Беларуси

Граждане России и Беларуси могут покупать недвижимость в Испании в 2026 году — юридических запретов на владение собственностью нет. Санкции ЕС не запрещают частным лицам покупать недвижимость если они не находятся в санкционных списках. Главные практические сложности: перевод средств из российских банков, открытие счёта в испанском банке, подтверждение легального происхождения средств. Всё решаемо при правильной подготовке документов и профессиональном сопровождении. Налог при покупке: ITP 6–10% в зависимости от региона. Golden Visa при инвестиции от 500 000 €.

Могут ли граждане России и Беларуси покупать недвижимость в Испании

Законно ли покупать недвижимость

Да. Испанское законодательство не устанавливает ограничений на покупку недвижимости по гражданству. Граждане России и Беларуси вправе приобретать жилую и коммерческую недвижимость в Испании на тех же правовых основаниях что и граждане любой другой страны.

Санкции Евросоюза введённые с 2022 года направлены против конкретных физических и юридических лиц включённых в санкционные списки (SDN List, EU Consolidated List) — а не против всех граждан России или Беларуси как таковых. Если человек не находится ни в одном из этих списков — правовых препятствий для покупки недвижимости в Испании нет.

Есть ли ограничения после санкций

Прямых запретов нет. Есть косвенные последствия санкционного режима которые создают практические сложности.

Первое: отключение российских банков от SWIFT затрудняет прямой перевод средств из России в Испанию. Второе: испанские банки применяют усиленные процедуры проверки клиентов из России и Беларуси (Enhanced Due Diligence) — это занимает больше времени и требует более объёмного пакета документов. Третье: ряд банков принял внутреннее решение не открывать счета гражданам этих стран — не в силу закона, а в силу оценки репутационного риска.

Всё это создаёт дополнительный административный барьер — но не правовой запрет.

Какие проверки проходят покупатели

Каждый покупатель недвижимости в Испании проходит стандартные проверки независимо от гражданства: проверка по санкционным спискам ЕС, США (OFAC) и ООН, AML-проверка (Anti-Money Laundering) происхождения средств, KYC (Know Your Customer) идентификация в банке и у нотариуса.

Для граждан России и Беларуси эти процедуры проводятся с повышенной тщательностью — Extended Due Diligence. Это означает более объёмный пакет документов, более длительные сроки проверки (2–6 недель вместо стандартных 1–2 недель) и более детальные вопросы о происхождении средств.

Чем отличается покупка недвижимости для граждан РФ и Беларуси

Банковские ограничения

Это главное практическое отличие. Не все испанские банки открывают счета гражданам России и Беларуси в 2026 году. Политика варьируется от банка к банку и зависит от внутренних compliance-процедур конкретного учреждения.

Банки которые открывают счета нерезидентам из России и Беларуси при наличии полного пакета документов: Sabadell, Bankinter, некоторые региональные банки (Cajamar, Unicaja). CaixaBank, BBVA и Santander рассматривают каждый случай индивидуально — решение зависит от compliance-офицера и пакета документов.

Важно. Типичные причины отказа испанских банков в 2026 году: отсутствие документов подтверждающих легальный источник средств, активная деятельность в секторах попавших под санкции (энергетика, финансы, оборонная промышленность), связи с санкционными лицами — даже деловые, а не личные, недостаточная история банковских операций (менее 12 месяцев выписок), средства поступающие транзитом через страны с высоким AML-риском без объяснения.

Перевод средств

Прямой перевод из российского банка в испанский в большинстве случаев невозможен — российские банки отключены от SWIFT. Рабочие маршруты в 2026 году:

Через счёт в третьей стране. Открытие счёта в банке страны не попавшей под санкции (Армения, Грузия, Казахстан, ОАЭ, Турция, Сербия) и последующий перевод в Испанию. Это наиболее распространённая схема. Важно: испанский банк будет видеть откуда пришли деньги на промежуточный счёт — прозрачность маршрута обязательна.

Через счёт в европейском банке. Если у покупателя уже есть счёт в европейском банке (Кипр, Венгрия, некоторые банки Германии и Австрии работающие с резидентами из СНГ) — перевод в Испанию значительно проще.

Криптовалюта. Ряд застройщиков и частных продавцов принимает оплату в криптовалюте. Юридически это возможно — но требует правильного документального оформления конвертации для подтверждения легальности происхождения средств.

Наличные. Суммы свыше 10 000 € при въезде в ЕС подлежат декларированию. Оплата наличными свыше 1 000 € в Испании запрещена между профессиональными участниками сделки. Наличные не являются рабочим инструментом для сделок с недвижимостью.

Проверка происхождения средств (Proof of Funds)

Это самый документоёмкий блок. Испанский банк, нотариус и при необходимости застройщик — все они запросят подтверждение что деньги получены легально.

Документы которые принимают испанские банки и нотариусы: налоговые декларации за последние 2–3 года (3-НДФЛ для физлиц, декларации по прибыли для предпринимателей), договоры продажи бизнеса, акций или другой недвижимости с подтверждением получения оплаты, документы о получении дивидендов с корпоративной отчётностью компании, наследственные документы (свидетельство о наследстве, оценка имущества), банковские выписки за 24 месяца показывающие накопление средств.

Все документы на русском языке требуют нотариально заверенного перевода на испанский. Апостиль — обязателен для официальных документов выданных государственными органами.

Осторожно. Попытки «очистить» происхождение средств через многочисленные промежуточные переводы между счетами без документального обоснования каждого этапа — красный флаг для compliance-офицера. Чем сложнее маршрут без объяснений — тем выше риск блокировки. Прозрачность и полный пакет документов работают надёжнее любых схем.

Какие документы нужны для покупки недвижимости

Базовый пакет для гражданина России или Беларуси: загранпаспорт действующий минимум 6 месяцев от даты сделки, NIE (Número de Identificación de Extranjero), испанский банковский счёт с достаточным остатком для сделки, документы подтверждающие легальное происхождение средств (см. выше), нотариально заверенный перевод документов на испанский язык с апостилем.

При покупке через доверенность дополнительно: нотариально оформленная доверенность (Power of Attorney) с апостилем, паспорт доверенного лица.

При ипотечном финансировании дополнительно: справка о доходах или налоговые декларации за 2 года, трудовой договор или документы об источнике дохода, оценка (tasación) объекта от аккредитованного оценщика.

Как получить NIE

Что такое NIE

NIE — Número de Identificación de Extranjero — налоговый идентификатор иностранца в Испании. Без него невозможно совершить ни одной юридически значимой операции: подписать договор, открыть счёт, уплатить налоги. NIE присваивается один раз и остаётся неизменным на всю жизнь независимо от места проживания.

Где оформить NIE

Два варианта. Первый — в консульстве Испании в стране проживания. Подаётся заявление по форме EX-15, паспорт, обоснование необходимости (письмо о намерении купить недвижимость — достаточно). Результат: NIE выдаётся или направляется письмом.

Второй — лично в Испании через Oficina de Extranjería или Comisaría de Policía. Предварительная запись онлайн через сайт Ministerio del Interior, паспорт, форма EX-15, оплата tasas около 12 €.

Важный нюанс: для посещения Испании с целью получения NIE необходима действующая виза (шенгенская или национальная испанская). Если шенгенской визы нет — NIE получается через консульство в стране проживания или по доверенности через представителя находящегося в Испании.

Сколько времени занимает получение

Через консульство: 2–8 недель в зависимости от загруженности и страны обращения. Лично в Испании: 1–3 недели при наличии записи. Через доверенного представителя в Испании: 2–4 недели.

Практическая рекомендация: начинать получение NIE параллельно с поиском объекта. В Барселоне и Мадриде хорошие объекты уходят за 5–10 дней — ждать NIE после нахождения объекта значит рисковать его потерять.

Можно ли открыть банковский счёт гражданам РФ и Беларуси

Какие банки открывают счета

В 2026 году ситуация следующая. Банки с наиболее лояльным подходом к клиентам из России и Беларуси: Sabadell (наиболее последовательно работает с нерезидентами из СНГ при полном пакете документов), Bankinter (рассматривает индивидуально, требует расширенный compliance-пакет), Cajamar, Unicaja (региональные банки с менее жёсткими внутренними процедурами). Крупные банки — CaixaBank, BBVA, Santander — принимают решение индивидуально на уровне compliance-подразделения. Отказ в одном отделении не означает отказ в другом или в головном офисе.

Какие документы требуют банки

Стандартный пакет для нерезидента из России или Беларуси: загранпаспорт, NIE, подтверждение адреса проживания в стране гражданства (коммунальный счёт или банковская выписка с адресом, не старше 3 месяцев), налоговая декларация или справка о доходах, документы о происхождении средств которые планируется разместить на счёте, иногда — рекомендательное письмо от банка в стране проживания.

Все документы на русском языке должны быть переведены на испанский с нотариальным заверением.

Возможные сложности

Отказ без объяснения причин — банк не обязан обосновывать решение об отказе в открытии счёта. Запрос дополнительных документов растягивающий процедуру на 4–8 недель. Ограниченный функционал счёта на начальном этапе (лимиты на входящие переводы, ограничения на снятие наличных). Повторный запрос документов при крупных входящих транзакциях — даже если счёт уже открыт.

Практическая рекомендация: открывать счёт до нахождения объекта, а не после. И рассматривать несколько банков параллельно — не последовательно.

Пошаговый процесс покупки недвижимости

Шаг 1. Получение NIE

Первое действие — до всего остального. Через консульство в стране проживания или через доверенного представителя в Испании. Срок: 2–8 недель. Без NIE невозможно ни одно последующее действие.

Шаг 2. Открытие банковского счёта

Параллельно с получением NIE — начинать процедуру в нескольких банках одновременно. Подготовить полный compliance-пакет заблаговременно. Счёт должен быть открыт и пополнен до подписания Arras.

Шаг 3. Поиск недвижимости

Открытые порталы: Idealista, Fotocasa, Habitaclia. Агентства с опытом работы с покупателями из СНГ — они понимают специфику compliance и помогут выстроить маршрут перевода средств. Off-market объекты через профессиональные сети — часто лучший баланс цены и качества.

Шаг 4. Резервация объекта

Депозит резервации: 3 000–10 000 €. Снимает объект с рынка на период due diligence. Важно: деньги для резервации должны уже находиться на испанском счёте — оперативно перевести их в момент нахождения объекта в большинстве случаев невозможно.

Шаг 5. Подписание Contrato de Arras

Предварительный договор с задатком 10% от стоимости объекта. Arras penitenciales (ст. 1454 ГК Испании): покупатель теряет задаток при отказе, продавец возвращает двойную сумму. Договор должен содержать точное описание объекта, согласованную цену, срок подписания основного договора и гарантии продавца.

Подписание Arras без независимого абогадо — одна из самых дорогостоящих ошибок которую совершают покупатели. Нотариус защищает законность сделки — не интересы покупателя.

Шаг 6. Юридическая проверка (Due Diligence)

Nota Simple из Registro de la Propiedad: реальный собственник, обременения, ипотеки, аресты. Долги comunidad de propietarios — переходят к новому владельцу автоматически за последние 3 года. Задолженность по IBI. Статус ITE для зданий старше 45 лет. Разрешения на перепланировки. Наличие арендаторов с действующими договорами.

Шаг 7. Подписание у нотариуса (Escritura Pública)

Финальный этап: подписание основного договора, передача полной суммы (банковский чек — cheque bancario), получение ключей. После подписания нотариус направляет документы в Registro de la Propiedad. Право собственности считается переданным в момент подписания.

Можно ли купить недвижимость дистанционно

Покупка по доверенности

Да — полностью дистанционная покупка возможна и практикуется регулярно. Покупатель оформляет нотариальную доверенность (Poder Notarial / Power of Attorney) на доверенное лицо находящееся в Испании — юриста или агента. Доверенное лицо действует от имени покупателя на всех этапах: подписание Arras, коммуникация с банком, подписание Escritura у нотариуса.

Доверенность оформляется у нотариуса в стране проживания, переводится на испанский язык и заверяется апостилем. Срок оформления: 5–10 рабочих дней. Стоимость: 200–500 € в зависимости от страны и нотариуса.

Онлайн-сделки

Ряд нотариусов в Испании проводит удалённые сделки с использованием видеосвязи — это стало практикой после пандемии. Однако не все нотариусы и не все банки готовы к полностью дистанционному формату. Наиболее надёжный вариант для покупателя не имеющего возможности приехать: доверенность на проверенного представителя.

Нотариальные процедуры

Нотариус при дистанционной сделке работает с представителем покупателя на основании доверенности. Покупатель не присутствует физически — присутствует его юридический представитель с полным пакетом полномочий. Это стандартная и полностью легальная процедура в испанском праве.

Как перевести деньги для покупки недвижимости

Перевод через европейские банки

Если у покупателя есть счёт в европейском банке — перевод в испанский банк стандартный SEPA-перевод без ограничений. Главный вопрос: как деньги попали на европейский счёт — этот маршрут должен быть документально подтверждён.

Банки ряда европейских стран работают с клиентами из России и Беларуси в 2026 году: некоторые банки Кипра, Венгрии, Сербии, Черногории. Наличие счёта в таком банке с задокументированной историей операций — значительно упрощает испанский compliance.

Использование счетов в третьих странах

Наиболее распространённый маршрут в 2026 году: Россия → счёт в Армении / Грузии / Казахстане / ОАЭ / Турции → испанский счёт.

Требования к этому маршруту: счёт в третьей стране открыт на имя покупателя (не родственника), история операций по этому счёту минимум 3–6 месяцев, документальное подтверждение каждого этапа движения средств, источник средств на счёте в третьей стране подтверждён документами.

Испанский банк будет запрашивать выписки со всех промежуточных счетов. Прозрачность маршрута — обязательное условие.

Проверка происхождения средств

Это не формальность — это ключевой этап. Испанский нотариус при сделках свыше 100 000 € обязан уведомить SEPBLAC (испанскую финансовую разведку) если происхождение средств вызывает сомнения. Банк делает то же самое при получении крупного перевода.

Документы которые снимают вопросы: налоговые декларации за 2–3 года, договоры продажи имущества с подтверждением получения оплаты, корпоративные документы (если источник — дивиденды или продажа доли в бизнесе), наследственные документы, банковские выписки за 24 месяца по всем задействованным счетам.

Важно. Подготовку compliance-пакета лучше начинать за 3–6 месяцев до планируемой сделки. Банк может запросить дополнительные документы — и у вас должно быть время их предоставить без срыва сроков сделки.

Налоги при покупке недвижимости в Испании

Налог на покупку ITP (вторичный рынок)

Ставка применяется к цене объекта указанной в Escritura. Налоговая служба вправе оспорить заниженную стоимость и доначислить налог исходя из кадастровой или рыночной оценки.

НДС на новостройки (IVA)

При покупке нового жилья у застройщика: IVA 10% от стоимости плюс AJD (гербовый сбор) 0,75–1,5% в зависимости от региона. Каталония — 1,5%, Мадрид — 0,75%, Андалусия — 1,2%.

Нотариус и регистрация

Нотариус: 600–1 500 €. Registro de la Propiedad: 400–1 000 €. Gestoria: 300–600 €. Абогадо (юрист): 1 000–3 000 €. Итого дополнительные расходы сверх цены объекта: 10–13%.

Налоги после покупки для нерезидентов

IRNR (налог на доходы нерезидентов) при сдаче в аренду: 19% от чистого дохода для граждан стран не входящих в ЕС/ЕЭЗ — это ставка для граждан России и Беларуси. Декларация Modelo 210 подаётся ежеквартально.

Налог на вменённый доход при пустующей недвижимости: даже если квартира не сдаётся — нерезидент платит IRNR с вменённого дохода 1,1–2% от кадастровой стоимости в год. На практике: несколько сотен евро в год — но обязательство существует и штрафы за непредоставление декларации накапливаются.

IBI (муниципальный налог): 400–2 000 €/год в зависимости от кадастровой стоимости и муниципалитета.

Оплата налогов и коммуналки при отсутствии возможности использовать российские карты: настраивается через испанский банковский счёт как автоматическое домициляция платежей (domiciliación bancaria). Счёт нужно периодически пополнять — через маршруты описанные выше.

Можно ли получить ВНЖ при покупке недвижимости

Программа Golden Visa

Испанская Золотая виза (Visa de Inversor) даёт вид на жительство инвестору и членам его семьи при инвестиции от 500 000 € в недвижимость. Карта резидента выдаётся сроком на 3 года с возможностью продления. Не обязывает к постоянному проживанию в Испании.

Граждане России и Беларуси формально имеют право на Golden Visa — программа не исключает их по гражданству. Однако на практике консульства проводят более тщательную проверку и процедура занимает больше времени.

Актуальный статус программы в 2026 году

В 2024 году правительство Испании объявило о намерении отменить программу Golden Visa для покупателей недвижимости — как меру борьбы с ростом цен на жильё. Законодательное оформление этого решения находится в процессе. На момент подготовки материала (март 2026 года) программа формально действует — но её будущее неопределённо.

Практическая рекомендация: уточнять актуальный статус программы у юриста непосредственно перед принятием инвестиционного решения основанного на Golden Visa.

Альтернативные варианты ВНЖ

При покупке недвижимости стоимостью менее 500 000 € Golden Visa недоступна — но есть другие основания для получения ВНЖ. Visa de Nómada Digital (цифровые кочевники) — для тех кто работает удалённо на иностранного работодателя, минимальный доход 2 334 €/месяц. Residencia No Lucrativa — ВНЖ без права работы при подтверждении достаточного пассивного дохода (минимум около 28 000 €/год на человека). Эти программы не привязаны к стоимости недвижимости.

Основные риски для покупателей из России и Беларуси

Блокировка банковского перевода. Самый распространённый сценарий: деньги отправлены, банк-получатель запросил дополнительные документы, сделка подвисла. Решение: готовить compliance-пакет заблаговременно и согласовывать с банком до перевода.

Отказ банка в открытии счёта. Некоторые банки отказывают гражданам России и Беларуси без объяснения причин. Решение: обращаться в несколько банков параллельно, работать через специалиста знающего политику каждого банка.

Санкционные проверки затягивающие сделку. Если имя покупателя совпадает с именем человека в санкционном списке (омонимия) — процедура верификации может занять 2–4 недели. Решение: юрист готовит полный пакет идентификации заблаговременно.

Проблемы с Золотой визой. Неопределённость статуса программы создаёт риск для тех кто рассматривает недвижимость прежде всего как основание для ВНЖ. Решение: не строить инвестиционную стратегию исключительно на Golden Visa в текущей ситуации.

Курсовые и конвертационные потери. Многоэтапный маршрут перевода средств через несколько стран и валют создаёт потери на конвертации и комиссиях. При сумме 500 000 € это может составить 5 000–15 000 €. Решение: планировать маршрут заблаговременно и минимизировать число конвертаций.

Советы при покупке недвижимости

Работайте с абогадо с первого дня. Не после нахождения объекта — а до начала поиска. Юрист выстраивает стратегию compliance, готовит документы и защищает ваши интересы на каждом этапе. Попытка сэкономить на юристе в ситуации повышенного compliance-контроля — дорогостоящее решение.

Открывайте счёт и готовьте compliance-пакет заранее. Не параллельно с поиском объекта — а до него. Счёт с достаточным балансом должен существовать к моменту нахождения объекта. Иначе депозит резервации нечем заплатить.

Проверяйте объект независимо от продавца. Nota Simple, долги comunidad, статус ITE, разрешения на перепланировки — всё это проверяется вашим юристом независимо от заверений продавца и агентства продавца.

Рассматривайте дистанционную покупку как стандарт. Если получение шенгенской визы затруднено — доверенность на надёжного представителя в Испании позволяет провести полноценную сделку без личного присутствия. Это нормальная практика а не исключение.

Закладывайте реалистичные сроки. Для покупателя из России или Беларуси полный цикл от первого шага до ключей занимает 4–6 месяцев при хорошей подготовке. При возникновении compliance-вопросов — дольше. Планируйте с запасом.

FAQ

.

Автор статьи

Полина Романова