Документы для продажи недвижимости в Испании 2026: Nota Simple из Registro de la Propiedad (свежая, до 48 часов), оригинал Escritura (предыдущая сделка), Cédula de Habitabilidad (срок действия 15/10 лет), Certificado de Eficiencia Energética (10 лет), ITE для зданий старше 45 лет, справка об отсутствии долгов перед comunidad (актуальная на день сделки), квитанции IBI за 4 года, справка об остатке по ипотеке если была. Отсутствие любого из обязательных документов блокирует подписание Escritura у нотариуса.
Содержание
Почему документы — это 50% успеха сделки
Реальная ситуация которую мы видим в практике: покупатель одобрил ипотеку, банк выпустил cheque bancario, нотариус назначен. Все приходят к подписанию — и выясняется что Cédula de Habitabilidad просрочена три года назад. Нотариус не может оформить сделку. Покупатель злится. Банковские сроки по одобрению ипотеки горят. Продавец судорожно ищет aparejador который сделает срочный техосмотр.
Получение новой Cédula в Барселоне занимает в среднем 3–6 недель. Если бы продавец проверил документы при выставлении объекта на рынок — никакого кризиса бы не было. Вместо этого сделка переносится, покупатель нервничает, и есть реальный риск что он найдёт другой объект пока ждёт.
Правило которое мы применяем в работе с каждым продавцом: аудит документов начинается одновременно с выставлением объекта на рынок — не после нахождения покупателя. Это единственный способ исключить сценарий выше.
Личные документы продавца
DNI / NIE / Паспорт: актуальность обязательна
Нотариус идентифицирует личность продавца по документу — и отказывает в удостоверении сделки если документ просрочен. Звучит очевидно, но в практике встречается регулярно: NIE получен несколько лет назад для покупки объекта, с тех пор не обновлялся, о сроке действия никто не думал.
NIE (Número de Identificación de Extranjero): выдаётся бессрочно как номер — но физическая карта NIE имеет срок действия. Для нотариуса важен актуальный документ с фотографией. Проверьте срок действия заблаговременно — обновление через Extranjería или консульство Испании занимает 2–8 недель в зависимости от страны.
Паспорт: для иностранных граждан без испанского резидентства — основной идентификационный документ. Должен быть действителен на дату сделки. Если паспорт истекает в течение 6 месяцев от даты планируемой сделки — лучше обновить заблаговременно.
Для дистанционной продажи по доверенности: актуальный паспорт был нужен при оформлении Poder Notarial — доверенное лицо действует на его основании.
Escritura: оригинал договора по которому вы приобретали объект
Оригинальная Escritura — документ подтверждающий ваше право собственности и историю приобретения. Необходима нотариусу для оформления новой сделки: она является основанием для расчёта прироста капитала (разница между ценой покупки из Escritura и ценой текущей продажи).
Если оригинал утерян: копию можно запросить у нотариуса который оформлял сделку (архив нотариусов хранится бессрочно) или получить через Registro de la Propiedad. Срок получения копии: 5–15 рабочих дней.
Сертификат налогового резидентства
Актуален для нерезидентов: документ подтверждающий налоговое резидентство в конкретной стране влияет на ставку удержания при продаже (3% от цены сделки как гарантийный платёж в Hacienda) и на применимость налоговых соглашений об избежании двойного налогообложения если они существуют между Испанией и вашей страной. Выдаётся налоговым органом страны резидентства.
Технические документы на объект
Cédula de Habitabilidad: без неё нотариус не оформит сделку
Что это: сертификат пригодности объекта для проживания, подтверждающий соответствие минимальным техническим стандартам жилья (площадь, высота потолков, вентиляция, санузел, естественное освещение).
Срок действия: 15 лет для нового жилья (primera ocupación), 10 лет для вторичного рынка (segunda ocupación y sucesivas) в Каталонии.
Почему критична: в Каталонии Cédula de Habitabilidad является обязательным документом для любой сделки купли-продажи жилья. Нотариус не оформит Escritura без действующей Cédula. Кроме того без неё невозможно законно подключить коммунальные услуги на нового владельца.
Как обновить в Барселоне: обращение к aparejador (técnico competente) который проводит осмотр объекта, составляет технический отчёт и подаёт заявление в Ajuntament через коллегию архитекторов. Стоимость: 200–500 € в зависимости от специалиста. Срок получения: 3–6 недель в стандартном режиме, до 2 недель при срочном заказе с доплатой.
Важно: если в квартире проводилась перепланировка без разрешения — получение новой Cédula может потребовать легализации изменений или приведения объекта в соответствие с требованиями. Это может занять значительно больше времени.
Certificado de Eficiencia Energética (CEE): штраф за отсутствие до 6 000 €
Что это: сертификат энергетической эффективности объекта с присвоением класса от A (наиболее эффективный) до G (наименее эффективный). Обязателен при любой продаже или сдаче в аренду жилья по всей Испании согласно Real Decreto 235/2013.
Срок действия: 10 лет.
Санкции за отсутствие: административный штраф от 300 до 6 000 € в зависимости от характера нарушения. Помимо штрафа — невозможность законно рекламировать объект на порталах (Idealista, Fotocasa требуют указания класса энергоэффективности в объявлении).
Как получить: лицензированный техник (ingeniero o arquitecto habilitado) проводит осмотр объекта и составляет сертификат. Стоимость: 100–350 € в зависимости от площади объекта и специалиста. Срок: 1–5 рабочих дней — один из наиболее быстрых документов в списке. Нет оснований откладывать его получение.
ITE (Inspección Técnica de Edificios): для зданий старше 45 лет
Что это: технический осмотр всего здания (не отдельной квартиры) оценивающий состояние конструктивных элементов, фасада, кровли, инженерных систем. Проводится по инициативе comunidad de propietarios.
Обязательность: в Барселоне ITE обязателен для всех зданий достигших 45-летнего возраста, затем повторяется каждые 10 лет. Информация о статусе ITE конкретного здания: портал Ajuntament de Barcelona.
Четыре возможных оценки: Favorable (всё в порядке), Con deficiencias leves (мелкие дефекты, устраняются планово), Deficiencias graves (требуют устранения в установленный срок), Deficiencias muy graves (здание небезопасно, немедленные меры).
Что делать продавцу если ITE не пройден: ITE — ответственность comunidad de propietarios а не отдельного владельца. Если здание не прошло ITE или имеет статус «deficiencias graves» — это не блокирует продажу напрямую, но является информацией которую продавец обязан раскрыть покупателю. Наличие открытого предписания на ремонт с обязательной дерамой — существенный фактор переговоров о цене.
Финансовые справки: отсутствие долгов
Certificado de estar al corriente con la Comunidad
Что это: письменное подтверждение от administrador de la finca (управляющего домом) что на дату выдачи у данного объекта нет задолженности перед comunidad de propietarios.
Почему критична: долги по comunidad «привязаны» к объекту а не к личности владельца — новый собственник несёт ответственность по задолженностям предыдущего за последние 3 года. Без этой справки покупатель (или его абогадо) не подпишет сделку — либо потребует существенного снижения цены на сумму задолженности.
Как получить: запрос у administrador de la finca. Срок: 1–3 рабочих дня. Стоимость: бесплатно или символическая плата. Справка действительна на день выдачи — запрашивать непосредственно перед сделкой.
Дополнительно: запросите у администратора протоколы собраний comunidad за последние 3 года — покупатель или его абогадо всё равно их запросит при due diligence. Лучше если вы предоставите их сами и будете знать их содержание заблаговременно.
IBI: квитанции за последние 4 года
Что это: подтверждение уплаты Impuesto sobre Bienes Inmuebles (муниципального налога на недвижимость) за последние 4 года. Задолженность по IBI также «привязана» к объекту и переходит на нового владельца.
Как получить: оригинальные квитанции об оплате если сохранились, либо справка об отсутствии задолженности в Ayuntamiento (в Барселоне — через barcelona.cat или лично в Oficina d’Atenció al Ciutadà). Стоимость: бесплатно. Срок: 1–5 рабочих дней.
Дополнительно: перед сделкой уточните сумму IBI за текущий год и договоритесь с покупателем о пропорциональном распределении (продавец платит за дни владения в текущем году, покупатель — за остаток).
Справка об остатке по ипотеке и её погашение
Если на объект зарегистрирована ипотека — даже полностью выплаченная но не снятая с регистрации — это обременение отражается в Nota Simple и является препятствием для чистой передачи права собственности.
Два сценария. Ипотека ещё не выплачена: банк предоставляет справку об актуальном остатке долга на дату сделки. В день нотариуса из средств покупателя отдельным чеком погашается остаток напрямую в банк продавца, банк выдаёт документ о полном погашении, нотариус оформляет сделку.
Ипотека выплачена но не снята с реестра (cancelación registral): требуется отдельная процедура снятия обременения через нотариуса и Registro de la Propiedad. Срок: 2–6 недель, стоимость: 500–1 500 € (нотариус + регистрация + банковская комиссия). Начинать немедленно при обнаружении — не ждать найденного покупателя.
Документы по коммунальным службам
Последние квитанции за электроэнергию, воду и газ (за 2–3 последних расчётных периода) необходимы покупателю для переоформления договоров на своё имя (cambio de titularidad). Технически это не блокирует сделку у нотариуса — но отсутствие квитанций создаёт лишние сложности при послепродажном урегулировании.
Подготовьте: номера договоров с каждым поставщиком, последние квитанции с показаниями счётчиков, данные о CUPS (для электричества) — уникальный идентификатор точки подключения. Эти данные передаются покупателю в день сделки.
Сроки действия и стоимость: сводная таблица
| Документ | Срок действия | Стоимость | Кто оформляет | Срок получения |
|---|---|---|---|---|
| Nota Simple | Актуальна на дату запроса (брать не старше 48 часов до сделки) | 9 € | Registro de la Propiedad (онлайн) | 1–2 часа |
| Cédula de Habitabilidad | 10–15 лет (в зависимости от типа) | 200–500 € | Aparejador + Ajuntament | 3–6 недель |
| Certificado Energético | 10 лет | 100–350 € | Лицензированный техник | 1–5 дней |
| ITE здания | 10 лет (для зданий 45+ лет) | Расходы communidad | Aparejador по заказу comunidad | Зависит от comunidad |
| Справка об отсутствии долгов comunidad | На день выдачи | Бесплатно | Administrador de finca | 1–3 дня |
| Квитанции IBI | 4 года | Бесплатно | Ayuntamiento | 1–5 дней |
| Справка об остатке ипотеки | На дату сделки | Бесплатно | Банк продавца | 3–7 дней |
| Escritura (копия при утере оригинала) | Бессрочно | 50–150 € | Нотариус или Registro | 5–15 дней |
Финальный чек-лист: готов ли объект к продаже
Используйте этот список при выставлении объекта на рынок — не в день нотариуса:
Личные документы продавца:
- Паспорт / NIE — действителен, не истекает в течение ближайших 6 месяцев
- Оригинал Escritura — есть в наличии или заказана копия
- Сертификат налогового резидентства — для нерезидентов
Технические документы на объект:
- Cédula de Habitabilidad — действующая, срок не истёк
- Certificado de Eficiencia Energética — действующий, не старше 10 лет
- ITE здания — пройден, статус Favorable или Con deficiencias leves
Финансовые справки:
- Nota Simple — заказана (обновить непосредственно перед сделкой)
- Справка об отсутствии долгов comunidad — актуальная
- Квитанции IBI за 4 года — собраны
- Остаток ипотеки — запрошен в банке / ипотека снята с реестра если выплачена
Коммунальные службы:
- Квитанции за свет, воду, газ — последние 2–3 периода
- Номера договоров с поставщиками — подготовлены для передачи покупателю
FAQ
Что такое Cédula de Habitabilidad и зачем она нужна при продаже?
Cédula de Habitabilidad — сертификат подтверждающий что объект соответствует минимальным техническим стандартам жилья. В Каталонии обязателен для любой сделки купли-продажи жилья: без неё нотариус не оформит Escritura. Срок действия: 10–15 лет. При просрочке: получение новой занимает 3–6 недель через aparejador.
Обязателен ли энергетический сертификат при продаже квартиры в Испании?
Да — по всей Испании согласно Real Decreto 235/2013. Без него нельзя законно рекламировать объект на порталах и штраф составляет до 6 000 €. Стоимость получения: 100–350 €, срок: 1–5 дней. Один из наиболее простых и быстрых документов — нет оснований откладывать.
Переходят ли долги по comunidad и IBI на нового владельца при покупке?
Да. Долги по IBI за последние 4 года и долги перед comunidad за последние 3 года «привязаны» к объекту и переходят на нового собственника независимо от его осведомлённости. Именно поэтому покупатель или его абогадо всегда запрашивают соответствующие справки — и продавцу выгодно подготовить их заблаговременно.
Что делать если ипотека выплачена но всё ещё числится в Nota Simple?
Необходимо провести cancelación registral — официальное снятие обременения через нотариуса и Registro de la Propiedad. Процедура занимает 2–6 недель и стоит 500–1 500 €. Обнаружив такую ситуацию при подготовке к продаже — начинайте немедленно, не ждите найденного покупателя.
.
