Покупка недвижимости в Испании — важный шаг, который требует не только выбора подходящего объекта, но и точного расчёта бюджета.
Помимо самой стоимости жилья, покупатель несёт дополнительные расходы, которые могут составить до 12–15% от цены объекта. Основная часть этих затрат — это налоги, а также обязательные платежи за услуги нотариуса, регистрацию сделки и работу юриста.
Многие иностранные покупатели недооценивают влияние налогов на итоговую сумму сделки и сталкиваются с неожиданными расходами уже после подписания договора.
Особенно важно учитывать, что налогообложение отличается в зависимости от типа объекта:
- новостройки облагаются одними налогами,
- вторичный рынок — другими.
Понимание правил налогообложения на раннем этапе поможет избежать ошибок и правильно спланировать расходы.
Содержание
Какие налоги платит покупатель в Испании
Налоги при покупке недвижимости в Испании обязательны для всех покупателей — как для местных жителей, так и для иностранцев и нерезидентов.
В зависимости от того, что именно вы покупаете, налоги делятся на две группы:
- Для новостроек — оплачивается IVA (аналог НДС) и гербовый сбор AJD.
- Для вторичного рынка — основной налог ITP (налог на передачу собственности).
Разница между IVA и ITP
- IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) — налог, который уплачивается при покупке новой недвижимости у застройщика.
- ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) — налог на передачу прав собственности, который применяется, если объект уже находился в эксплуатации и продаётся частным лицом или компанией, не являющейся застройщиком.
💡 Простой ориентир:
- Новостройка = IVA + AJD
- Вторичное жильё = ITP
.
Налоги при покупке новостройки
Покупая жильё на первичном рынке, покупатель оплачивает два основных налога: IVA и гербовый сбор (AJD).
2.1. IVA — НДС на новостройки
IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) — это налог, аналогичный НДС в других странах.
Он всегда оплачивается при покупке новой недвижимости у застройщика.
- Ставка для жилой недвижимости — 10% от стоимости объекта.
- Для коммерческих помещений и земли — 21%.
Пример расчёта:
Квартира в новом жилом комплексе за €300 000 →
IVA = 300 000 × 10% = €30 000.
Этот налог оплачивается до регистрации права собственности и является обязательным условием завершения сделки.
2.2. Гербовый сбор (AJD)
AJD (Actos Jurídicos Documentados) — это гербовый сбор, который уплачивается за регистрацию сделки в государственном реестре.
Этот налог оформляет переход права собственности на недвижимость официально.
- Ставка: от 1% до 1,5%, зависит от автономного сообщества.
- Каталония — 1,5%
- Мадрид — 1%
- Андалусия — 1,2%
Пример расчёта:
Квартира стоимостью €300 000 →
AJD = 300 000 × 1,5% = €4 500.
Как купить новостройку в Испании
Налоги при покупке вторичной недвижимости
Если недвижимость уже была в эксплуатации, и вы покупаете её не у застройщика, а у частного лица или компании, которая не является застройщиком, вместо IVA оплачивается другой налог — ITP.
3.1. ITP — налог на передачу собственности
ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) — это налог на передачу прав собственности при покупке вторичного жилья.
Его ставка зависит от региона, где находится объект недвижимости.
Ставки по регионам (2025 год):
- Каталония — 10%
- Валенсия — 10%
- Андалусия — 7%
- Мадрид — 6%
💡 В некоторых автономных сообществах предусмотрены льготы для молодых покупателей и многодетных семей — ставка может быть снижена.
Пример расчёта:
Квартира в Барселоне стоимостью €250 000 →
ITP = 250 000 × 10% = €25 000.
3.2. Как определить, что объект считается вторичным
Недвижимость относится к вторичному рынку, если:
- объект уже введён в эксплуатацию и зарегистрирован в государственном реестре;
- продажа осуществляется частным лицом или компанией, которая не является застройщиком;
- квартира или дом уже имеют кадастровый номер и историю владения.
💡 Простой критерий: если вы покупаете жильё у предыдущего собственника, а не у застройщика — это вторичка, и основной налог будет ITP, а не IVA
.
Дополнительные расходы при покупке
Помимо налогов, у покупателя есть обязательные сопутствующие расходы, которые формируют полную стоимость сделки.
| Вид расходов | Примерная ставка |
|---|---|
| Нотариус | 0,5–1% |
| Регистрация в госреестре | около 0,5% |
| Юридическое сопровождение / агентство | 1–2% |
💰 В среднем, налоги и все сопутствующие расходы составляют 12–15% от стоимости жилья.
Пример:
Квартира за €250 000 → дополнительные расходы ≈ €30 000–37 500.
Пошаговый пример расчёта для новостройки и вторички
Чтобы наглядно увидеть разницу между покупкой новостройки и вторичного жилья, рассмотрим два сценария.
Сценарий 1. Новостройка
- Стоимость квартиры — €300 000
- IVA (10%) = €30 000
- AJD (1,5%) = €4 500
- Итого налогов: €34 500 (11,5% от стоимости)
Сценарий 2. Вторичный рынок
- Стоимость квартиры — €250 000
- ITP (10%) = €25 000
- Итого налогов: €25 000 (10% от стоимости)
Сравнительная таблица
| Тип сделки | Стоимость квартиры | Основные налоги | Итог по налогам |
|---|---|---|---|
| Новостройка | €300 000 | IVA + AJD = €34 500 | 11,5% |
| Вторичка | €250 000 | ITP = €25 000 | 10% |
💡 новостройка обычно сопровождается более высокой налоговой нагрузкой, чем вторичное жильё, из-за комбинации IVA и AJD.
При планировании бюджета важно учитывать не только цену квартиры, но и все налоги и обязательные платежи.
Отличия для резидентов и нерезидентов
Процедура уплаты налогов в Испании одинакова для всех покупателей — как для граждан Испании, так и для иностранных инвесторов.
Однако у нерезидентов есть несколько дополнительных требований, без которых провести сделку невозможно.
Что нужно нерезидентам:
- Открыть счёт в испанском банке — именно с него производятся все официальные платежи: налоги, оплата нотариуса, регистрационные сборы.
- Получить NIE (Número de Identificación de Extranjero) — это уникальный идентификационный номер иностранца, необходимый для всех юридических и финансовых операций в Испании, включая покупку недвижимости.
💡 После завершения сделки владелец-нерезидент обязан ежегодно платить налог на владение недвижимостью и подавать декларацию даже в том случае, если объект не сдаётся в аренду.
Подробнее о ежегодных налогах читайте в нашей статье о налогах на недвижимость в Испании для нерезидентов.
.
Как и когда оплачиваются налоги
Все налоги должны быть оплачены до регистрации права собственности в государственном реестре. Без подтверждения оплаты нотариус не сможет завершить сделку.
Краткий алгоритм оплаты:
- Оплата налога через испанский банк или онлайн-банкинг.
- Получение квитанции об оплате и её передача нотариусу.
- Регистрация права собственности в государственном реестре недвижимости.
Сроки оплаты:
- Обычно налоги оплачиваются в течение 30 рабочих дней после подписания договора купли-продажи.
- В некоторых автономных сообществах срок может быть сокращён — уточните у юриста или агентства перед сделкой.
Недвижимость в Испании
