Налоги на недвижимость в Испании

Испания — страна с прозрачной, но многоуровневой системой налогообложения, которая включает государственные, региональные и муниципальные налоги.
Любая операция с недвижимостью — будь то покупка, владение, аренда или продажа — всегда связана с обязательными платежами, которые необходимо учитывать заранее.

Почему важно знать налоги заранее:

• Планирование бюджета — вы сможете правильно рассчитать итоговую стоимость недвижимости и избежать неожиданных расходов.
• Избежание штрафов — своевременная оплата налогов защитит от санкций и блокировок счетов.
• Корректная подача деклараций — правильное оформление документов поможет избежать проблем с налоговыми органами Испании.

В этом материале мы разберём, какие налоги существуют в Испании, как они рассчитываются и на каких этапах их нужно оплачивать:

• при покупке недвижимости,
• в процессе ежегодного владения,
• при сдаче жилья в аренду,
• а также при продаже объекта.

Какие налоги на недвижимость существуют в Испании

Налоги на недвижимость можно условно разделить на четыре группы, каждая из которых соответствует определённому этапу владения и использования жилья:

1. Налоги при покупке недвижимости
   • ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) — налог на передачу собственности для вторичной недвижимости.
   • IVA (аналог НДС) — 10% на новостройки.
   • AJD (гербовый сбор) — оплачивается при регистрации сделки.
2. Ежегодные налоги на владение
   • IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — муниципальный налог, рассчитывается от кадастровой стоимости.
   • Налог на условный доход — даже если недвижимость не сдаётся в аренду.
3. Налоги при сдаче в аренду
   • Налог на фактический доход от аренды — ставка зависит от резидентства владельца:
     • 19% для граждан ЕС,
     • 24% для стран вне ЕС (Россия, Казахстан и др.).
4. Налоги при продаже недвижимости
   • Capital Gains Tax — налог на прирост капитала при продаже.
   • Plusvalía Municipal — муниципальный налог на рост стоимости земли.
   • Удержание 3% — для нерезидентов.

Таблица — краткий обзор налогов

Отличия для резидентов и нерезидентов:

• Резиденты платят налоги по стандартным ставкам и имеют право на вычеты.
• Нерезиденты обычно платят по повышенным ставкам и обязаны подавать отдельные декларации, например по форме 210.

Налоги при покупке недвижимости

В Испании налоги при покупке зависят от того, приобретаете ли вы новостройку или вторичное жильё.

Для новостроек:

• IVA (аналог НДС) — 10% от стоимости объекта.
  Пример: квартира за €300 000 → IVA = €30 000.
• AJD (гербовый сбор) — 1–1,5% от цены недвижимости.
  Пример: квартира за €300 000 → AJD = €4 500 (при ставке 1,5%).

Для вторичного рынка:

• ITP (налог на передачу собственности) — 6–10% в зависимости от региона Испании.
  Пример: квартира в Барселоне за €300 000 → ITP = €30 000 (ставка 10%).

Дополнительные расходы:

• Нотариальные услуги — примерно 0,5–1%.
• Регистрация в государственном реестре — около 0,5%.
• Услуги юриста или агентства — 1–2%.

💰 Итог: для квартиры стоимостью €300 000 общие налоги и сборы составят примерно 10–12% от цены объекта.

Ежегодные налоги на владение

После покупки собственник обязан ежегодно платить налоги за владение недвижимостью.

1. IBI — муниципальный налог на недвижимость

• Полное название: Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
• Ставка: 0,4–1,3% от кадастровой стоимости.
• Устанавливается местными муниципалитетами (в Барселоне чаще всего около 0,8%).
• Оплачивается 1 раз в год, в некоторых регионах доступна рассрочка по кварталам.

💡 Пример:
Квартира в Барселоне с кадастровой стоимостью €100 000 → налог IBI составит примерно €800–1 300.

2. Налог на условный доход (даже если объект не сдаётся)

• Взимается с владельцев-нерезидентов, даже если жильё не сдаётся в аренду.
• Ставки:
  • 19% — для граждан ЕС, Исландии, Норвегии.
  • 24% — для стран вне ЕС (Россия, Казахстан и др.).
• Рассчитывается от условного дохода, который определяется по кадастровой стоимости недвижимости.

Как оплачивать ежегодные налоги

• Через банковское отделение в Испании.
• На сайте муниципалитета с помощью банковской карты или счёта.
• Автоматическое списание по системе SEPA, чтобы избежать просрочек.

Налоги на сдачу недвижимости в аренду

Владельцы недвижимости в Испании обязаны декларировать доход, полученный от сдачи жилья — как долгосрочной, так и краткосрочной (туристической). Это правило распространяется на резидентов и нерезидентов.

Ставки налога на доход от аренды

• 19% — для граждан стран ЕС, Исландии, Норвегии.
  Есть право на вычеты расходов, например:
  • ремонт и содержание жилья,
  • коммунальные платежи,
  • страховка,
  • услуги управляющих компаний.
• 24% — для стран вне ЕС (Россия, Казахстан и др.).
  Без права на вычеты.

💡 Пример расчёта:

• Доход от аренды — €10 000 в год.
• Для гражданина ЕС с расходами €3 000 → налогооблагаемая база = €7 000 → налог = €1 330 (19%).
• Для нерезидента из стран вне ЕС → налог = €2 400 (24%).

Туристическая аренда (Airbnb, Booking и др.)

Для краткосрочной аренды требуется туристическая лицензия.

• В Барселоне и популярных курортных зонах действуют строгие правила.
• Штрафы за незаконную аренду:
  • в Барселоне — до €60 000.

Подробнее о налогах и правилах сдачи жилья — в отдельной статье на сайте.

Налоги при продаже недвижимости

При продаже недвижимости в Испании собственник обязан уплатить несколько налогов.

1. Capital Gains Tax — налог на прирост капитала

• Взимается с прибыли от продажи: разница между ценой покупки и ценой продажи.
• Ставки:
  • 19% — для нерезидентов.
  • Для резидентов действует прогрессивная шкала:
    • до €6 000 — 19%,
    • €6 001–50 000 — 21%,
    • €50 001–200 000 — 23%,
    • свыше €200 000 — 28%.

Пример расчёта:
Купили за €200 000 → продали за €300 000 → прибыль = €100 000 → налог = €19 000 (для нерезидента).

2. Plusvalía Municipal — муниципальный налог

• Взимается за прирост кадастровой стоимости земли за время владения.
• Ставка зависит от региона и длительности владения.

3. Удержание 3% (Retención del 3%)

• Если продавец — иностранец-нерезидент, покупатель удерживает 3% от суммы сделки и перечисляет её в налоговую как гарантию уплаты налогов.

Подробнее о налогах при продаже читайте в отдельной статье:
«Налогообложение при продаже недвижимости в Испании».

Взаимосвязь ВНЖ и налогов в Испании

Вид на жительство (ВНЖ) напрямую влияет на налоговый статус владельца недвижимости и размер уплачиваемых налогов.

Основные виды ВНЖ в Испании:

• Для финансово независимых лиц — подтверждение дохода из-за рубежа.
• Для цифровых кочевников — для удалённых работников и фрилансеров.
• ВНЖ инвестора (Golden Visa) — для покупателей недвижимости на сумму от €500 000.

Как стать налоговым резидентом Испании

Чтобы считаться налоговым резидентом, нужно соответствовать одному из условий:

• Проживать в Испании более 183 дней в календарном году.
• Иметь центр жизненных и экономических интересов в Испании (семья, бизнес, активы).

Отличия налогов для резидентов и нерезидентов

Сколько стоит содержание недвижимости в Испании

После покупки недвижимости владелец несёт ежегодные расходы на содержание.

Основные статьи расходов:

• Налоги:
  • IBI (муниципальный налог) — 0,4–1,3% кадастровой стоимости.
  • Налог на доход (для нерезидентов) — 19% или 24%.
• Коммунальные платежи: электричество, вода, газ — €80–200 в месяц в зависимости от региона и площади.
• Страховка: €200–400 в год.
• Обслуживание территории и общих зон: от €50 до €150 в месяц (в жилых комплексах).

Пример годового бюджета для квартиры в Барселоне

• IBI — €1 000
• Коммунальные платежи — €1 800
• Обслуживание территории — €900
• Страховка — €300
  Итого: около €4 000 в год.

Подробнее читайте в нашей статье: «Содержание недвижимости в Испании: налоги и расходы».

Таблица — налоги для резидентов и нерезидентов

Вид налога	Резиденты	Нерезиденты
IBI (муниципальный налог)	0,4–1,3% от кадастровой стоимости	0,4–1,3% от кадастровой стоимости
Налог на условный доход	—	19% (ЕС) / 24% (вне ЕС)
Доход от аренды	Прогрессивная шкала 19–47%	19% (ЕС) / 24% (вне ЕС)
Capital Gains Tax (продажа)	19–28%	19%

Россия, Казахстан и большинство стран СНГ относятся к категории вне ЕС, поэтому ставка налога — 24%.

Налоги — ключевая часть владения и покупки недвижимости в Испании. Их размер зависит от:

• типа объекта,
• региона,
• налогового статуса владельца

FAQ — ответы на популярные вопросы

Автор статьи

Полина Романова