Полная проверка недвижимости в Барселоне перед покупкой

Когда вам нужна эта услуга

Вы уже выбрали объект — самостоятельно, через портал или с другим агентом. Объект нравится. Продавец или агент торопят: «ещё двое смотрят», «нужно бронировать сегодня».

Именно в этот момент большинство покупателей совершают ошибку: подписывают Arras и вносят 10% от стоимости объекта не имея ни одного проверенного документа на руках. Потом выясняется что здание имеет неблагоприятный ITE, в comunidad накоплены долги на 15 000 € переходящие на нового владельца, или утверждённая дерrama требует 8 000 € взноса от каждого собственника в следующем году.

Эта услуга для вас если:

Вы готовы подписать договор задатка (Arras) и хотите убедиться что объект юридически чист до внесения денег. Продавец или агент создают давление со сроками — и вы хотите независимое профессиональное мнение. У вас есть сомнения в законности перепланировки, статусе здания или соответствии документов. Вы покупаете объект у наследников, банка или через судебный аукцион — ситуации с повышенным юридическим риском. Сумма сделки значительна — и цена ошибки несопоставимо выше стоимости проверки.

Чем эта услуга отличается от стандартной проверки при подборе объекта

Важное разграничение: когда мы сопровождаем поиск объекта через порталы, мы делаем первичный фильтр — проверяем актуальность, запрашиваем Nota Simple, оцениваем целесообразность просмотра. Это быстрая проверка помогающая не тратить время на нежизнеспособные варианты.

Комплексный Due Diligence — принципиально другой уровень работы. Это глубокий юридический, налоговый и технический аудит конкретного объекта который вы уже выбрали и готовы купить. Его задача — дать вам исчерпывающую картину всех рисков до того как вы подпишете что-либо и отдадите деньги. Здесь вы платите не за прозвон — вы платите за то чтобы спать спокойно после того как отдадите 300 000, 500 000 или миллион евро.

Что входит в комплексный аудит

Юридическая проверка

Расширенный анализ Nota Simple. Не просто «обременений нет» — детальный разбор каждой записи: тип и сумма ипотеки, идентификация банка-кредитора и остатка долга, все аресты (embargos) с указанием инициатора и суммы взыскания, аннотации о судебных спорах (anotaciones preventivas de demanda), сервитуты и ограничения использования, condiciones resolutorias от предыдущих сделок, статус земли (urbano / rústico).

Анализ Escritura (предыдущих договоров купли-продажи). Проверка истории переходов права собственности на скрытые условия, обязательства которые могут перейти на нового владельца, соответствие заявленной цены рыночному уровню (актуально при покупке у наследников — заниженная цена может создать налоговые риски).

Проверка соответствия площади. Сравнение фактической планировки с данными Registro de la Propiedad и Catastro. Выявление незарегистрированных перепланировок, несоответствий площади (superficie útil vs construida), незаконных пристроек и достроек. Оценка рисков и стоимости легализации при обнаружении расхождений.

Проверка всех совладельцев. Идентификация всех лиц имеющих права на объект включая совладельцев не участвующих в переговорах, выявление usufructo (право пожизненного пользования третьих лиц), проверка наследственных ситуаций и полноты оформления наследства.

Налоговая и финансовая проверка

Задолженность по IBI. Справка об отсутствии задолженности по ежегодному налогу на недвижимость из Ayuntamiento. Анализ Valor de Referencia объекта — реальная база для расчёта ITP которую вы заплатите (в Каталонии ITP 10% от max(цена сделки, VR) — разница может составлять десятки тысяч евро).

Долги перед comunidad de propietarios. По закону новый владелец несёт ответственность за долги comunidad за последние 3 года. Запрашиваем официальную справку от администратора (administrador de la finca) об отсутствии задолженности. Проверяем протоколы последних собраний comunidad.

Деррамы (Derramas) — скрытые будущие расходы. Это один из наиболее часто игнорируемых рисков при покупке в Барселоне. Дерrama — внеплановый взнос собственников на капитальный ремонт здания. Если собрание comunidad уже утвердило ремонт (замена лифта, ремонт фасада, новая кровля) — обязательство платить переходит на нового владельца вне зависимости от того знал ли он об этом. Сумма: 5 000–30 000 € на квартиру в зависимости от масштаба работ. Анализируем протоколы собраний за последние 3 года и выявляем утверждённые и планируемые деррамы.

Расчёт полной стоимости входа. Составляем точную смету всех расходов сверх цены объекта: ITP 10% (Каталония), нотариус, регистрация, gestoria, абогадо, задолженности и деррамы. Вы понимаете реальную итоговую сумму до подписания договора.

Технический и административный статус

Cédula de Habitabilidad. Проверка наличия и актуальности свидетельства о пригодности жилья. В Каталонии — обязательный документ при сделке. Без актуальной Cédula невозможно подключить коммунальные услуги. Если Cédula отсутствует или просрочена — оцениваем стоимость и возможность получения.

Certificado de Eficiencia Energética. Анализ энергетического класса объекта (A–G). Реальные последствия для владельца: счета за электричество, регуляторные риски (EU Mandate 2030 — минимальный класс D для сдаваемого жилья), стоимость модернизации для повышения класса.

ITE — Inspección Técnica de Edificios. Для зданий старше 45 лет — обязательная техническая инспекция. Запрашиваем актуальный ITE и анализируем результат: Favorable (норма) или Desfavorable с предписаниями (обязательный ремонт за счёт всех собственников — внеплановые взносы comunidad). Здание без ITE при обязательности его наличия — нарушение требующее урегулирования.

Градостроительный статус и лицензии. Certificado de Infracciones Urbanísticas — отсутствие муниципальных предписаний об устранении нарушений застройки. Informe Urbanístico — разрешённое использование и параметры объекта. Для покупателей планирующих сдавать в аренду — проверка возможности получения туристической лицензии (HUT) с учётом моратория 2026 года и статуса конкретного адреса.

Опция: выезд технического архитектора

По запросу — выезд aparejador (технического архитектора) на объект с профессиональным оборудованием: тепловизор для выявления влажных зон скрытых за отделкой, измеритель влажности, осмотр электрощита и инженерных систем, оценка состояния кровли и гидроизоляции. Письменный отчёт с фотофиксацией и предварительной сметой выявленных дефектов — основание для дополнительного снижения цены или отказа от покупки.

Результат: ваш отчёт «Buy or Bye»

Мы не говорим «в целом всё нормально». Вы получаете структурированное письменное заключение на русском языке с однозначной рекомендацией по каждому выявленному вопросу.

Зелёный свет. Объект юридически чист, все документы в порядке, скрытых финансовых обязательств нет. Можно подписывать Arras и двигаться к сделке.

Жёлтый свет. Выявлены нюансы требующие урегулирования до сделки или учёта в переговорах о цене: просроченная Cédula, небольшие долги по comunidad, утверждённая дерrama, расхождение площади. Для каждого пункта — конкретная рекомендация: что исправить, как использовать в торге, какую сумму вычесть из цены.

Красный свет. Выявлены критические риски делающие покупку опасной: активный арест или судебный спор по объекту, незаконная постройка на rústico земле, снесённые несущие конструкции, usufructo не раскрытое продавцом, существенные расхождения в документах. Рекомендуем отказаться от покупки с детальным обоснованием.

Отчёт «Красный свет» — не неудача. Это деньги сэкономленные на несостоявшейся плохой сделке, которые могут быть несопоставимо больше стоимости проверки.

Стоимость и сроки

Срок выполнения: 2–3 рабочих дня с момента получения данных объекта (адрес, IDUFIR или данные продавца).

Стоимость юридического и финансового аудита: от 500 € — уточняется в зависимости от типа объекта и сложности ситуации.

Опция технического выезда aparejador: дополнительно, стоимость зависит от площади и типа объекта — уточняйте при заказе.

Что входит в базовую стоимость: Nota Simple (9 €), все официальные запросы в Ayuntamiento и Registro, анализ документов, коммуникация с администратором comunidad, письменное заключение на русском языке.

Бонус: при последующем сопровождении сделки через нас стоимость Due Diligence идёт в зачёт комиссии.

.