Налог на прирост капитала в Испании — как рассчитать и заплатить правильно
Пошаговое руководство по расчёту и уплате налога на прирост капитала при продаже недвижимости и других активов в Испании для резидентов и нерезидентов.
Налог на прирост капитала в Испании (Capital Gains Tax, Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas — IRPF) — это обязательный сбор, который уплачивается при получении прибыли от продажи активов. Наиболее часто он возникает при сделках с недвижимостью, но также применяется к продаже акций, бизнеса, долей компаний и других инвестиционных активов.
Обязанность уплаты налога появляется, если актив был продан дороже, чем был куплен. Например, владелец квартиры, купивший её за 150 000 € и продавший за 200 000 €, должен заплатить налог с разницы в 50 000 €.
Правильный расчёт налога имеет ключевое значение: ошибки могут привести к штрафам, начислению пени и проблемам с налоговыми органами Испании. Важно учитывать, что правила налогообложения отличаются для резидентов и нерезидентов, а также могут варьироваться в зависимости от региона, где находится имущество. Кроме того, к сделке могут применяться дополнительные сборы, например, муниципальный налог Plusvalía Municipal, который рассчитывается отдельно.
Что такое налог на прирост капитала и когда он применяется
Налог на прирост капитала в Испании — это сбор, который уплачивается при получении прибыли от продажи или передачи имущества. Его цель — обложить налогом доход, полученный в результате роста стоимости активов.
Ситуации, когда налог взимается:
Продажа недвижимости, если её цена при продаже выше цены покупки.
Продажа акций и других инвестиционных активов, включая облигации и паи фондов.
Продажа бизнеса или доли в компании, если при сделке возникла прибыль.
Передача имущества через дарение или наследство, если при этом фиксируется прирост стоимости (в некоторых случаях применяется другой налог — на дарение или наследство).
Важно: налог на прирост капитала взимается только с прибыли, а не со всей суммы сделки.
Разница с другими налогами при сделках:
ITP или IVA — налоги, которые платит покупатель при приобретении недвижимости.
Plusvalía Municipal — муниципальный налог на рост кадастровой стоимости земли.
Налог на прирост капитала — оплачивается продавцом и связан с фактической прибылью от сделки.
Резиденты обязаны уплачивать налог на прирост капитала со всех своих активов, включая имущество за пределами Испании.
Например, если испанский резидент продаёт акции иностранной компании или недвижимость за границей, он всё равно должен задекларировать прибыль в Испании.
Нерезиденты Испании
Нерезиденты платят налог только с активов, находящихся в Испании.
Это касается недвижимости, бизнеса или ценных бумаг, выпущенных испанскими компаниями.
Кто платит налог при сделке
Обычно налог платит продавец, так как именно он получает прибыль.
Для сделок с нерезидентами предусмотрено обязательное удержание 3% покупателем.
Покупатель удерживает эту сумму и перечисляет её в налоговую как гарантию уплаты налога.
Нерезидент может вернуть часть средств, если удержанная сумма превышает реальный налог.
Исключения, когда налог не взимается
Продажа основного жилья резидентом старше 65 лет — налог не начисляется.
Реинвестирование прибыли в покупку нового основного жилья — позволяет получить льготу или полностью избежать налога.
Сделки без прибыли — если актив продан по цене ниже или равной цене покупки.
Ставки налога на прирост капитала в Испании зависят от статуса налогоплательщика — резидент или нерезидент, а также от суммы полученной прибыли.
Для резидентов Испании (прогрессивная шкала):
19% — прибыль до 6 000 €,
21% — прибыль от 6 000 € до 50 000 €,
23% — прибыль от 50 000 € до 200 000 €,
28% — прибыль свыше 200 000 €(актуально с 2024 года).
Прогрессивная шкала означает, что каждая часть прибыли облагается по своей ставке. Например, при прибыли 55 000 € первые 6 000 € облагаются по 19%, следующая часть до 50 000 € — по 21%, а оставшиеся 5 000 € — по 23%.
Для нерезидентов Испании:
19% — для граждан ЕС, Исландии и Норвегии,
24% — для граждан стран вне ЕС.
Влияние международных соглашений
Если между Испанией и страной проживания продавца действует соглашение об избежании двойного налогообложения, ставка может быть снижена. Например:
между Испанией и странами ЕС ставка обычно остаётся на уровне 19%,
для некоторых стран ставка может снижаться ещё сильнее, если прописаны особые условия в соглашении.
Правильный расчёт налога — ключ к тому, чтобы не переплатить и не попасть на штрафы.
Формула расчёта:
Цена продажи – (Цена покупки + расходы на приобретение и улучшение имущества)
Что можно вычесть из налогооблагаемой базы:
Нотариальные сборы — оплата услуг нотариуса при покупке.
Налог на покупку:
ITP (налог на передачу собственности) — при покупке вторичной недвижимости,
IVA (НДС) — при покупке новой недвижимости.
Агентские комиссии — услуги агентства недвижимости.
Расходы на капитальные ремонты и улучшения — только при наличии подтверждающих чеков и счетов.
Важно: текущий ремонт (например, покраска стен) не учитывается, вычет возможен только за капитальные улучшения — перестройку, замену коммуникаций и т.п.
При продаже недвижимости в Испании продавец сталкивается не только с налогом на прирост капитала, но и с дополнительным муниципальным налогом — Plusvalía Municipal. Этот налог рассчитывается отдельно и поступает в бюджет местного муниципалитета.
Plusvalía Municipal — что это такое
Plusvalía Municipal — налог на рост кадастровой стоимости земли, на которой расположена продаваемая недвижимость.
Налог не зависит от фактической прибыли продавца, а только от официальной кадастровой стоимости участка и времени его владения.
Разница между налогом на прирост капитала и Plusvalía Municipal
Характеристика
Налог на прирост капитала
Plusvalía Municipal
Основание для расчёта
Фактическая прибыль от продажи (цена продажи – цена покупки – расходы)
Рост кадастровой стоимости земли
Куда уплачивается
Государственный бюджет Испании
Муниципальный бюджет города
Кто платит
Продавец
Обычно продавец, иногда покупатель (по договорённости)
Пример расчёта и сроки уплаты
Если участок был приобретён 10 лет назад и за это время кадастровая стоимость земли выросла на 20%, налог рассчитывается исходя из этого роста.
Конкретные ставки зависят от муниципалитета и могут составлять 5%–30%.
Уплатить налог нужно в течение 30 дней после сделки.
Кто платит налог
В большинстве случаев налог оплачивает продавец.
В отдельных случаях договором может быть установлено, что налог оплачивает покупатель, но это обязательно фиксируется в нотариальном акте.
Налог на прирост капитала для нерезидентов
Нерезиденты Испании также обязаны уплачивать налог на прирост капитала при продаже активов, но для них действуют дополнительные механизмы контроля со стороны государства.
Особенности налогообложения нерезидентов
Налог взимается только с активов, находящихся на территории Испании.
Ставка налога:
19% — для граждан ЕС, Исландии и Норвегии,
24% — для граждан стран вне ЕС.
Удержание 3% покупателем
Покупатель удерживает 3% от стоимости сделки и перечисляет их напрямую в налоговую службу Испании.
Эта сумма считается предварительным налоговым платежом, гарантирующим, что нерезидент выполнит свои обязательства.
Как вернуть часть удержанной суммы
Если фактический налог меньше удержанных 3%, нерезидент может подать заявление на возврат разницы.
Для этого нужно заполнить декларацию Modelo 210 и приложить подтверждающие документы:
договор купли-продажи,
выписку из реестра собственности,
квитанцию об удержании налога.
Срок подачи — 4 месяца с момента сделки.
Пример расчёта
Нерезидент продаёт квартиру за 200 000 €.
3% удержания = 6 000 € (перечисляются в налоговую сразу).
Прибыль от продажи составила 40 000 €.
Налог по ставке 19% = 7 600 €.
К доплате остаётся 1 600 €.
Если бы прибыль составила всего 20 000 €, налог = 3 800 €, а разницу 2 200 € можно вернуть.
Совет: всегда сохраняйте все квитанции и договоры — без них невозможно оформить возврат или доказать правильность расчётов.
Как снизить налоговую нагрузку законным способом
Испанское законодательство предусматривает несколько легальных способов, которые позволяют уменьшить налог на прирост капитала при продаже недвижимости или других активов. Эти методы особенно актуальны для резидентов Испании и владельцев объектов высокой стоимости.
1. Льготы для резидентов при продаже основного жилья
Если продавец — резидент Испании и продаёт своё основное жильё, он может быть полностью освобождён от налога, если:
ему более 65 лет, или
прибыль от продажи реинвестируется в покупку нового жилья.
Реинвестирование должно быть произведено в течение 2 лет после продажи.
2. Международные соглашения об избежании двойного налогообложения
Испания заключила соглашения с множеством стран, включая государства ЕС, Великобританию, Россию и другие.
Эти договоры позволяют:
избежать уплаты налога дважды — в Испании и в стране проживания,
снизить ставку налога до уровня, указанного в соглашении.
Для применения льготы требуется сертификат налогового резидентства из страны, где живёт продавец.
3. Реинвестирование в пенсионные фонды и инвестиционные продукты
Часть прибыли от продажи недвижимости или активов можно направить в пенсионные или инвестиционные фонды, которые имеют налоговые послабления.
Это позволяет временно или частично снизить налогооблагаемую базу.
4. Дарение имущества как способ налоговой оптимизации
Иногда выгоднее передать недвижимость по договору дарения, а не продавать её, чтобы уменьшить налоговую нагрузку.
При дарении действует отдельный налог, но он может быть значительно ниже налога на прирост капитала — особенно при передаче имущества близким родственникам.
5. Консультация у юриста или налогового специалиста
Испанская налоговая система сложная, а правила могут отличаться по регионам.
Профессиональный юрист или налоговый консультант поможет:
рассчитать налог,
выбрать законные способы его снижения,
оформить все документы правильно и избежать штрафов.
Частые ошибки и штрафы
Ошибки в расчёте или оформлении налога на прирост капитала могут привести к серьёзным финансовым последствиям.
1. Несвоевременная подача декларации
Декларация должна быть подана в течение 4 месяцев после совершения сделки.
Просрочка даже на один день влечёт начисление пени и штрафа.
2. Неправильный расчёт налога
Продавцы часто забывают учитывать допустимые расходы и вычеты, из-за чего платят больше, чем должны.
Ошибки также возникают из-за незнания ставок или неверного применения прогрессивной шкалы.
3. Проблемы с удержанием 3% для нерезидентов
При продаже недвижимости нерезидентом покупатель обязан удержать 3% от стоимости сделки и передать их в налоговую службу.
Если этого не сделать, ответственность ложится на обе стороны сделки.
4. Штрафы и пени
Размер штрафа зависит от тяжести нарушения:
5%–20% — при добровольном исправлении в короткий срок,
до 50% и выше — при выявлении умышленного уклонения от налогообложения.
Дополнительно начисляются проценты за каждый день просрочки.
Совет: проверяйте сроки подачи декларации и все расчёты перед финальным оформлением, чтобы не потерять деньги на штрафах.
Налог на прирост капитала в Испании — важный аспект, который необходимо учитывать при продаже недвижимости и других активов.
Его платит продавец, а размер зависит от статуса резидента и суммы прибыли.
Для резидентов действует прогрессивная шкала ставок от 19% до 28%, а для нерезидентов — фиксированные ставки 19% или 24%.
Не забывайте про дополнительные налоги, такие как Plusvalía Municipal, которые оплачиваются отдельно.
Правильный расчёт налога и грамотное оформление документов помогают не только избежать переплат, но и снизить налоговую нагрузку с помощью льгот и международных соглашений.
Продаются квартиры в ЖК Residencial El Lledoner представляет свою вторую фазу, расположенную на севере Гранольерса, Испании. Он отличается современным …
Квартиры в новостройке ЖК BLUE на первая линия моря в Бадалоне, Испании чистейший морской бриз и виды на море, которыми Вы сможете наслаждаться каждый …
Элитные квартиры в новом ЖК Antares с панорамным видом на море, расположены в престижном районе Диагональ Мар, округ Сан-Марти. Архитектура комплекса …
Нужно ли платить налог, если продажа прошла без прибыли?
Нет. Если актив продан по цене, равной или ниже цены покупки, налог на прирост капитала не взимается. Однако продавец обязан подать декларацию, чтобы подтвердить отсутствие прибыли и избежать вопросов со стороны налоговой службы.
Как вернуть переплаченный налог?
Если сумма удержанного налога превышает реальный размер обязательств, можно подать заявку на возврат.
Для этого оформляется декларация Modelo 210 и прикладываются:
договор купли-продажи,
выписка из реестра собственности,
квитанция об удержании 3% покупателем.
Налоговая служба Испании рассматривает заявку в течение 4–6 месяцев.
Обязательно ли платить налог, если деньги реинвестированы в покупку нового жилья?
Резиденты Испании могут получить льготу, если деньги от продажи основного жилья направлены на покупку нового жилья в течение 2 лет.
В таком случае налог на прирост капитала либо уменьшается, либо полностью аннулируется.
Нерезиденты такой льготы не имеют.
4. Какие документы нужно хранить после сделки?
Договор купли-продажи.
Квитанции об оплате налогов и сборов.
Документы, подтверждающие расходы на ремонт и улучшение имущества.
Выписку из Реестра собственности (Registro de la Propiedad).
Эти документы могут потребоваться при налоговой проверке или подаче на возврат.
Как действуют правила для пенсионеров и граждан старше 65 лет?
Если резидент старше 65 лет продаёт своё основное жильё, он освобождается от уплаты налога на прирост капитала.
Если продаётся не основное жильё, налог рассчитывается по стандартным ставкам.
Для подтверждения возраста и статуса основного жилья необходимо предоставить соответствующие документы.
