Документы для продажи недвижимости в Испании 2026: Nota Simple из Registro de la Propiedad (свежая, до 48 часов), оригинал Escritura (предыдущая сделка), Cédula de Habitabilidad (срок действия 15/10 лет), Certificado de Eficiencia Energética (10 лет), ITE для зданий старше 45 лет, справка об отсутствии долгов перед comunidad (актуальная на день сделки), квитанции IBI за 4 года, справка об остатке по ипотеке если была. Отсутствие любого из обязательных документов блокирует подписание Escritura у нотариуса.
Содержание
Почему документы — это 50% успеха сделки
Реальная ситуация которую мы видим в практике: покупатель одобрил ипотеку, банк выпустил cheque bancario, нотариус назначен. Все приходят к подписанию — и выясняется что Cédula de Habitabilidad просрочена три года назад. Нотариус не может оформить сделку. Покупатель злится. Банковские сроки по одобрению ипотеки горят. Продавец судорожно ищет aparejador который сделает срочный техосмотр.
Получение новой Cédula в Барселоне занимает в среднем 3–6 недель. Если бы продавец проверил документы при выставлении объекта на рынок — никакого кризиса бы не было. Вместо этого сделка переносится, покупатель нервничает, и есть реальный риск что он найдёт другой объект пока ждёт.
Правило которое мы применяем в работе с каждым продавцом: аудит документов начинается одновременно с выставлением объекта на рынок — не после нахождения покупателя. Это единственный способ исключить сценарий выше.
Личные документы продавца
DNI / NIE / Паспорт: актуальность обязательна
Нотариус идентифицирует личность продавца по документу — и отказывает в удостоверении сделки если документ просрочен. Звучит очевидно, но в практике встречается регулярно: NIE получен несколько лет назад для покупки объекта, с тех пор не обновлялся, о сроке действия никто не думал.
NIE (Número de Identificación de Extranjero): выдаётся бессрочно как номер — но физическая карта NIE имеет срок действия. Для нотариуса важен актуальный документ с фотографией. Проверьте срок действия заблаговременно — обновление через Extranjería или консульство Испании занимает 2–8 недель в зависимости от страны.
Паспорт: для иностранных граждан без испанского резидентства — основной идентификационный документ. Должен быть действителен на дату сделки. Если паспорт истекает в течение 6 месяцев от даты планируемой сделки — лучше обновить заблаговременно.
Для дистанционной продажи по доверенности: актуальный паспорт был нужен при оформлении Poder Notarial — доверенное лицо действует на его основании.
Escritura: оригинал договора по которому вы приобретали объект
Оригинальная Escritura — документ подтверждающий ваше право собственности и историю приобретения. Необходима нотариусу для оформления новой сделки: она является основанием для расчёта прироста капитала (разница между ценой покупки из Escritura и ценой текущей продажи).
Если оригинал утерян: копию можно запросить у нотариуса который оформлял сделку (архив нотариусов хранится бессрочно) или получить через Registro de la Propiedad. Срок получения копии: 5–15 рабочих дней.
Сертификат налогового резидентства
Актуален для нерезидентов: документ подтверждающий налоговое резидентство в конкретной стране влияет на ставку удержания при продаже (3% от цены сделки как гарантийный платёж в Hacienda) и на применимость налоговых соглашений об избежании двойного налогообложения если они существуют между Испанией и вашей страной. Выдаётся налоговым органом страны резидентства.
Технические документы на объект
Cédula de Habitabilidad: без неё нотариус не оформит сделку
Что это: сертификат пригодности объекта для проживания, подтверждающий соответствие минимальным техническим стандартам жилья (площадь, высота потолков, вентиляция, санузел, естественное освещение).
Срок действия: 15 лет для нового жилья (primera ocupación), 10 лет для вторичного рынка (segunda ocupación y sucesivas) в Каталонии.
Почему критична: в Каталонии Cédula de Habitabilidad является обязательным документом для любой сделки купли-продажи жилья. Нотариус не оформит Escritura без действующей Cédula. Кроме того без неё невозможно законно подключить коммунальные услуги на нового владельца.
Как обновить в Барселоне: обращение к aparejador (técnico competente) который проводит осмотр объекта, составляет технический отчёт и подаёт заявление в Ajuntament через коллегию архитекторов. Стоимость: 200–500 € в зависимости от специалиста. Срок получения: 3–6 недель в стандартном режиме, до 2 недель при срочном заказе с доплатой.
Важно: если в квартире проводилась перепланировка без разрешения — получение новой Cédula может потребовать легализации изменений или приведения объекта в соответствие с требованиями. Это может занять значительно больше времени.
Certificado de Eficiencia Energética (CEE): штраф за отсутствие до 6 000 €
Что это: сертификат энергетической эффективности объекта с присвоением класса от A (наиболее эффективный) до G (наименее эффективный). Обязателен при любой продаже или сдаче в аренду жилья по всей Испании согласно Real Decreto 235/2013.
Срок действия: 10 лет.
Санкции за отсутствие: административный штраф от 300 до 6 000 € в зависимости от характера нарушения. Помимо штрафа — невозможность законно рекламировать объект на порталах (Idealista, Fotocasa требуют указания класса энергоэффективности в объявлении).
Как получить: лицензированный техник (ingeniero o arquitecto habilitado) проводит осмотр объекта и составляет сертификат. Стоимость: 100–350 € в зависимости от площади объекта и специалиста. Срок: 1–5 рабочих дней — один из наиболее быстрых документов в списке. Нет оснований откладывать его получение.
ITE (Inspección Técnica de Edificios): для зданий старше 45 лет
Что это: технический осмотр всего здания (не отдельной квартиры) оценивающий состояние конструктивных элементов, фасада, кровли, инженерных систе