Покупка недвижимости в Испании — важный шаг, который требует не только выбора подходящего объекта, но и точного расчёта бюджета.
Помимо самой стоимости жилья, покупатель несёт дополнительные расходы, которые могут составить до 12–15% от цены объекта. Основная часть этих затрат — это налоги, а также обязательные платежи за услуги нотариуса, регистрацию сделки и работу юриста.
Многие иностранные покупатели недооценивают влияние налогов на итоговую сумму сделки и сталкиваются с неожиданными расходами уже после подписания договора.
Особенно важно учитывать, что налогообложение отличается в зависимости от типа объекта:
- новостройки облагаются одними налогами,
- вторичный рынок — другими.
Понимание правил налогообложения на раннем этапе поможет избежать ошибок и правильно спланировать расходы.
Содержание
Какие налоги платит покупатель в Испании
Налоги при покупке недвижимости в Испании обязательны для всех покупателей — как для местных жителей, так и для иностранцев и нерезидентов.
В зависимости от того, что именно вы покупаете, налоги делятся на две группы:
- Для новостроек — оплачивается IVA (аналог НДС) и гербовый сбор AJD.
- Для вторичного рынка — основной налог ITP (налог на передачу собственности).
Разница между IVA и ITP
- IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) — налог, который уплачивается при покупке новой недвижимости у застройщика.
- ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) — налог на передачу прав собственности, который применяется, если объект уже находился в эксплуатации и продаётся частным лицом или компанией, не являющейся застройщиком.
💡 Простой ориентир:
- Новостройка = IVA + AJD
- Вторичное жильё = ITP
.
Налоги при покупке новостройки
Покупая жильё на первичном рынке, покупатель оплачивает два основных налога: IVA и гербовый сбор (AJD).
2.1. IVA — НДС на новостройки
IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) — это налог, аналогичный НДС в других странах.
Он всегда оплачивается при покупке новой недвижимости у застройщика.
- Ставка для жилой недвижимости — 10% от стоимости объекта.
- Для коммерческих помещений и земли — 21%.
Пример расчёта:
Квартира в новом жилом комплексе за €300 000 →
IVA = 300 000 × 10% = €30 000.
Этот налог оплачивается до регистрации права собственности и является обязательным условием завершения сделки.
2.2. Гербовый сбор (AJD)
AJD (Actos Jurídicos Documentados) — это гербовый сбор, который уплачивается за регистрацию сделки в государственном реестре.
Этот налог оформляет переход права собственности на недвижимость официально.
- Ставка: от 1% до 1,5%, зависит от автономного сообщества.
- Каталония — 1,5%
- Мадрид — 1%
- Андалусия — 1,2%
Пример расчёта:
Квартира стоимостью €300 000 →
AJD = 300 000 × 1,5% = €4 500.
.
Налоги при покупке вторичной недвижимости
Если недвижимость уже была в эксплуатации, и вы покупаете её не у застройщика, а у частного лица или компании, которая не является застройщиком, вместо IVA оплачивается другой налог — ITP.
3.1. ITP — налог на передачу собственности
ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) — это налог на передачу прав собственности при покупке вторичного жилья.
Его ставка зависит от региона, где находится объект недвижимости.
Ставки по регионам (2025 год):
- Каталония — 10%
- Валенсия — 10%
- Андалусия — 7%
- Мадрид — 6%
💡 В некоторых автономных сообществах предусмотрены льготы для молодых покупателей и многодетных семей — ставка может быть снижена.
Пример расчёта:
Квартира в Барселоне стоимостью €250 000 →
ITP = 250 000 × 10% = €25 000.
3.2. Как определить, что объект считается вторичным
Недвижимость относится к вторичному рынку, если:
- объект уже введён в эксплуатацию и зарегистрирован в государственном реестре;
- продажа осуществляется частным лицом или компанией, которая не является застройщиком;
- квартира или дом уже имеют кадастровый номер и историю владения.
💡 Простой критерий: если вы покупаете жильё у предыдущего собственника, а не у застройщика — это вторичка, и основной налог будет ITP, а не IVA.
.
Дополнительные расходы при покупке
Помимо налогов, у покупателя есть обязательные сопутствующие расходы, которые формируют полную стоимость сделки.
| Вид расходов | Примерная ставка |
|---|---|
| Нотариус | 0,5–1% |
| Регистрация в госреестре | около 0,5% |
| Юридическое сопровождение / агентство | 1–2% |
💰 В среднем, налоги и все сопутствующие расходы составляют 12–15% от стоимости жилья.
Пример:
Квартира за €250 000 → дополнительные расходы ≈ €30 000–37 500.
Пошаговый пример расчёта для новостройки и вторички
Чтобы наглядно увидеть разницу между покупкой новостройки и вторичного жилья, рассмотрим два сценария.
Сценарий 1. Новостройка
- Стоимость квартиры — €300 000
- IVA (10%) = €30 000
- AJD (1,5%) = €4 500
- Итого налогов: €34 500 (11,5% от стоимости)
Сценарий 2. Вторичный рынок
- Стоимость квартиры — €250 000
- ITP (10%) = €25 000
- Итого налогов: €25 000 (10% от стоимости)
Сравнительная таблица
| Тип сделки | Стоимость квартиры | Основные налоги | Итог по налогам |
|---|---|---|---|
| Новостройка | €300 000 | IVA + AJD = €34 500 | 11,5% |
| Вторичка | €250 000 | ITP = €25 000 | 10% |
💡 новостройка обычно сопровождается более высокой налоговой нагрузкой, чем вторичное жильё, из-за комбинации IVA и AJD.
При планировании бюджета важно учитывать не только цену квартиры, но и все налоги и обязательные платежи.
Отличия для резидентов и нерезидентов
Процедура уплаты налогов в Испании одинакова для всех покупателей — как для граждан Испании, так и для иностранных инвесторов.
Однако у нерезидентов есть несколько дополнительных требований, без которых провести сделку невозможно.
Что нужно нерезидентам:
- Открыть счёт в испанском банке — именно с него производятся все официальные платежи: налоги, оплата нотариуса, регистрационные сборы.
- Получить NIE (Número de Identificación de Extranjero) — это уникальный идентификационный номер иностранца, необходимый для всех юридических и финансовых операций в Испании, включая покупку недвижимости.
💡 После завершения сделки владелец-нерезидент обязан ежегодно платить налог на владение недвижимостью и подавать декларацию даже в том случае, если объект не сдаётся в аренду.
Подробнее о ежегодных налогах читайте в нашей статье о налогах на недвижимость в Испании для нерезидентов.
.
Как и когда оплачиваются налоги
Все налоги должны быть оплачены до регистрации права собственности в государственном реестре. Без подтверждения оплаты нотариус не сможет завершить сделку.
Краткий алгоритм оплаты:
- Оплата налога через испанский банк или онлайн-банкинг.
- Получение квитанции об оплате и её передача нотариусу.
- Регистрация права собственности в государственном реестре недвижимости.
Сроки оплаты:
- Обычно налоги оплачиваются в течение 30 рабочих дней после подписания договора купли-продажи.
- В некоторых автономных сообществах срок может быть сокращён — уточните у юриста или агентства перед сделкой.
Недвижимость в Испании
Частые ошибки покупателей
Покупка недвижимости в Испании — сложный процесс, и многие иностранные инвесторы совершают одинаковые ошибки, которые приводят к увеличению расходов и затягиванию сделки.
- Недооценка реальных расходов
Многие планируют бюджет, исходя только из цены квартиры, забывая о налогах и дополнительных сборах.
В результате фактическая сумма оказывается выше на 12–15%. - Неправильный расчёт ITP
Ставки налога на передачу собственности (ITP) отличаются в зависимости от региона.
Ошибка в расчётах может привести к неожиданным доплатам или штрафам. - Экономия на юристе
Попытка сэкономить на профессиональном сопровождении часто заканчивается проблемами: неправильно оформленные документы, задержки в регистрации, штрафы и даже риск оспаривания сделки. - Отсутствие NIE к моменту сделки
Без идентификационного номера иностранца (NIE) покупатель не сможет ни оплатить налоги, ни зарегистрировать недвижимость на своё имя.
Получение NIE занимает время, поэтому позаботьтесь о нём заранее.
Популярные вопросы
Какой налог на покупку квартиры в Испании в 2025 году?
Налог зависит от типа объекта:
Вторичное жильё — ITP (налог на передачу собственности) от 6% до 10% в зависимости от региона.
В среднем налоги составляют 10–12% от стоимости жилья.
Новостройка — 10% IVA (аналог НДС) + 1–1,5% гербовый сбор (AJD).
Чем отличается налог на новостройку от налога на вторичное жильё?
Для новостроек платится IVA и AJD — в сумме примерно 11–12% от цены объекта.
Для вторичного жилья — только ITP, ставка зависит от региона и обычно составляет 6–10%.
Можно ли оплатить налоги из-за границы?
Нет, налоги оплачиваются через испанский банк.
Для этого нерезидент должен заранее открыть банковский счёт в Испании.
Оплата из-за границы не допускается.
Что будет, если не оплатить налог вовремя?
Начисляются пени и штрафы — от 5% до 20% суммы налога в зависимости от срока просрочки.
Регистрация сделки может быть заморожена, пока налоги не будут погашены.
В случае долгой неуплаты налоговая может наложить арест на недвижимость.
Налоги при покупке недвижимости в Испании — это важная часть бюджета, которую нельзя игнорировать.
Они зависят от типа объекта и региона, в котором совершается сделка. В среднем на налоги и сопутствующие расходы уходит 12–15% от стоимости жилья.
Чтобы избежать ошибок и переплат:
- заранее уточняйте ставки налогов в выбранном регионе;
- подготовьте необходимые документы, включая NIE и испанский банковский счёт;
- работайте с юристами и агентством, которые знают местные законы и смогут правильно оформить сделку.
Планируете покупку недвижимости в Испании? Свяжитесь с нами для консультации и расчёта всех расходов — мы поможем пройти процесс безопасно и выгодно.
.
.
.
