Налоги на недвижимость в Испании для иностранцев

Покупка недвижимости в Испании — это не только выбор подходящего объекта, но и планирование бюджета, в котором налоги занимают значительную часть. Для иностранных покупателей особенно важно заранее разобраться, какие обязательства их ждут, чтобы избежать неприятных сюрпризов.

Испания известна своей прозрачной и предсказуемой налоговой системой, но при этом налоги для резидентов и иностранцев различаются. Эти различия влияют на размер платежей и порядок их уплаты.

Если не учитывать налоги при планировании сделки, последствия могут быть серьёзными:

• штрафы и пени за несвоевременную оплату;
• заморозка регистрации сделки;
• непредвиденные дополнительные расходы.

В этой статье мы разберём основные налоги, которые платят иностранцы в Испании на всех этапах — от покупки и владения до аренды и продажи. Для более глубокого изучения конкретных тем мы оставим ссылки на отдельные материалы нашего сайта.

Кто считается иностранцем для налоговой Испании

Перед тем как рассматривать конкретные налоги, важно понять, кого испанская налоговая служба считает иностранцем.
В первую очередь различают резидентов и нерезидентов, и именно от этого зависит налоговая ставка и порядок налогообложения.

• Нерезидент — человек, который проживает в Испании менее 183 дней в году и чьи основные интересы (работа, бизнес, семья) находятся за пределами страны.
• Резидент — человек, который находится в Испании 183 дня или более в течение календарного года или имеет здесь центр своих жизненных интересов.

💡 для нерезидентов большинство налогов выше, а при владении недвижимостью применяются дополнительные правила, например, обязательная декларация даже при отсутствии дохода.

Налоги на покупку недвижимости

Покупая недвижимость в Испании, иностранец обязан заплатить налоги на этапе сделки.
Вид налога зависит от того, покупается ли новостройка или объект на вторичном рынке.

Основные налоги при покупке:

• ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) — налог на передачу собственности, применяется при покупке вторичной недвижимости.
• IVA (аналог НДС) + AJD (гербовый сбор) — обязательны при покупке новостроек у застройщика.

Ставки по регионам (2025 год):

• Каталония — ITP 10%, AJD 1,5%
• Валенсия — ITP 10%, AJD 1,5%
• Андалусия — ITP 7%, AJD 1,2%
• Мадрид — ITP 6%, AJD 1%

Пример расчёта:

Квартира в Барселоне за €300 000:

• ITP (10%) = €30 000
• Дополнительно расходы на нотариуса и регистрацию — около €3 000–4 500

Итого: реальная сумма сделки составит примерно €333 000–334 500.

Подробнее о каждом налоге, порядке оплаты и сроках читайте в нашей статье налоги при покупке недвижимости в Испании.

.

Ежегодные налоги на владение недвижимостью

После покупки недвижимости иностранный владелец обязан ежегодно платить налоги, даже если квартира или дом не приносят доход. Эти налоги контролируются как на государственном, так и на муниципальном уровне.

IBI — муниципальный налог на недвижимость

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — это обязательный налог, который взимается местной администрацией.

• Ставка: от 0,4% до 1,3% от кадастровой стоимости объекта.
• Точный размер зависит от города или региона.

💡 Пример:
Квартира в Барселоне с кадастровой стоимостью €100 000 →
IBI = 0,9% × 100 000 = €900 в год.

Этот налог аналогичен налогу на имущество в других странах и оплачивается раз в год.

Налог на условный доход от владения недвижимостью

Даже если недвижимость не сдаётся в аренду, испанское законодательство считает, что владелец получает потенциальный доход, и этот доход облагается налогом.

• 19% — для граждан стран ЕС.
• 24% — для стран вне ЕС (Россия, Казахстан и др.).

💡 Пример:
Квартира с кадастровой стоимостью €100 000.
Для расчёта берётся 2% кадастровой стоимости → 2 000 €.
Если владелец — гражданин России: 24% × 2 000 € = 480 € в год.

Подробнее о всех ежегодных налогах читайте в отдельной статье: Ежегодные налоги для владельцев недвижимости в Испании.

.

Налоги на сдачу недвижимости в аренду

Если иностранец получает доход от сдачи квартиры или дома, он обязан декларировать этот доход и платить налог, даже если аренда краткосрочная.

Ставки налога на доход от аренды:

• 19% — для граждан стран ЕС.
  • Допускаются налоговые вычеты на расходы: ремонт, коммунальные платежи, услуги агентств.
• 24% — для стран не ЕС (Россия, Беларусь, Казахстан и др.).
  • Вычеты не применяются.

💡 Пример:
Доход от аренды квартиры за год — €10 000.

• Для гражданина Германии (ЕС): 19% × 10 000 = €1 900.
• Для гражданина России: 24% × 10 000 = €2 400.

Как часто подавать декларацию

Декларация подаётся ежеквартально, через форму 210.
Даже если в каком-то квартале дохода не было, часто нужно подать нулевую декларацию, чтобы избежать штрафов.

Подробная инструкция — в статье
Налоги при сдаче недвижимости в аренду в Испании.

Налоги при продаже недвижимости

При продаже иностранцем недвижимости в Испании уплачиваются несколько налогов.

Capital Gains Tax — налог на прирост капитала

Это налог на разницу между ценой покупки и ценой продажи.
Ставка: 19% для всех нерезидентов, включая иностранцев из стран ЕС и вне ЕС.

💡 Пример:
Квартира куплена за €200 000, продана за €300 000.
Налогооблагаемая база = 300 000 − 200 000 = 100 000 €.
Capital Gains Tax = 19% × 100 000 = €19 000.

Удержание 3% при продаже (Retención del 3%)

Покупатель обязан удержать 3% от стоимости недвижимости и перечислить эту сумму в налоговую службу Испании.
Эти деньги идут в зачёт будущего налога на прирост капитала.

💡 Пример:
Продажа квартиры за 300 000 € → удерживается 9 000 €.

Если фактический налог окажется меньше, разница возвращается продавцу, но только после подачи декларации.

Plusvalía Municipal

Это муниципальный налог на прирост стоимости земли.
Ставка зависит от местоположения объекта и времени владения.

Обычно составляет 1–3% от стоимости сделки. Подробнее о расчётах и сроках уплаты читайте в статье.

Налоги при продаже недвижимости в Испании.

.

Сравнительная таблица — налоги для иностранцев из ЕС и стран вне ЕС

Различие ставок налогов для иностранных владельцев недвижимости напрямую зависит от того, входит ли страна в Евросоюз (ЕС) или нет.
Граждане стран ЕС имеют льготы и право на налоговые вычеты, тогда как для граждан стран вне ЕС ставки выше и условий меньше.

💡 Примечание: Россия, Казахстан и большинство стран СНГ относятся к категории не ЕС, поэтому для них применяются повышенные ставки — 24%, а налоговые вычеты не предусмотрены.

Как иностранцу оптимизировать налоги

Иностранные покупатели и владельцы недвижимости могут снизить налоговую нагрузку и упростить процесс владения недвижимостью, если заранее продумать стратегию.

Получение ВНЖ или «Золотой визы»

• Покупка недвижимости от €500 000 даёт право на оформление ВНЖ инвестора.
• Резиденты Испании платят налоги по льготным ставкам и имеют доступ к налоговым вычетам.
• Пример: ставка налога на доход от аренды снижается с 24% до 19%.

Покупка на физическое лицо или компанию

• Для крупных инвесторов иногда выгодно оформить недвижимость на юридическое лицо, чтобы оптимизировать налогообложение при сдаче в аренду или продаже.
• Однако регистрация компании требует дополнительных расходов и отчётности — подходит не всем.

Совместное владение недвижимостью

• Если недвижимость оформляется на нескольких владельцев, налоги делятся пропорционально их долям.
• Это позволяет снизить налоговую нагрузку на одного человека и упростить последующую продажу.

Избегайте схем уклонения от налогов

• Использование «серых» схем или неуплата налогов грозит серьёзными последствиями:
  • штрафами от 5% до 150% суммы налога;
  • блокировкой банковских счетов;
  • запретом на оформление сделок в будущем.