Ипотека в Испании в 2025 году для россиян и граждан СНГ

Испания остаётся одним из самых популярных направлений для россиян и граждан СНГ, желающих приобрести жильё за границей. Основные причины:

☀️ Климат – комфортная погода круглый год.
📈 Стабильный рынок – инвестиции с высокой ликвидностью.
💰 Доход от аренды – возможность пассивного заработка.
🌍 Вид на жительство – перспектива легального проживания в ЕС.

🏦 Ипотека в Испании для нерезидентов

В 2025 году ипотечные условия остаются привлекательными, но банки ужесточают требования к заёмщикам.

🔹 Процентные ставки – фиксированные, плавающие и смешанные.
📄 Необходимые документы – паспорт, NIE, справка о доходах.
💰 Дополнительные расходы – налоги, страховка, нотариальные услуги.

📊 Понимание этих нюансов поможет вам оформить ипотеку на выгодных условиях и избежать неожиданных затрат.

📌 Что вы узнаете из этой статьи?

🏠 Виды ипотеки в 2025 году – какую выбрать?
🏦 Лучшие банки – кто предлагает лучшие условия?
✅ Как получить одобрение? – требования к заёмщику и документы.
💡 Как купить выгодно? – советы по экономии и снижению рисков.

🔍 Грамотный подход поможет вам успешно оформить ипотеку и приобрести жильё в Испании на лучших условиях!

1. Особенности и требования для иностранных заёмщиков

Иностранные граждане, включая россиян и жителей стран СНГ, могут получить ипотеку в Испании, но условия для них отличаются от тех, что предлагаются резидентам. Основное различие заключается в размере первоначального взноса, процентной ставке и перечне необходимых документов.

Ключевые особенности ипотеки для нерезидентов:

• Первоначальный взнос – банки требуют от иностранных заёмщиков оплатить от 30% до 40% стоимости недвижимости, тогда как резиденты могут получить кредит с 10–20% взноса.
• Процентная ставка – для нерезидентов она, как правило, выше на 0,5–1% по сравнению с местными жителями.
• Срок ипотеки – обычно составляет 20–25 лет, в редких случаях – до 30 лет. Верхний возрастной предел на момент окончания выплат – 75 лет.
• Сумма кредита – как правило, банки выдают ипотеку до 60–70% от оценочной стоимости жилья, но в исключительных случаях можно получить до 80%.
• Финансовая стабильность – банк оценивает доход заёмщика, его кредитную историю и соотношение долга к доходу (обычно ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 30–40% от официального дохода).

Основные требования к заёмщику:

• Наличие стабильного дохода и официального подтверждения платежеспособности.
• Чистая кредитная история (отсутствие просрочек по кредитам в других странах).
• Документальное подтверждение происхождения средств (во избежание проблем с финансовым мониторингом).
• Регулярные поступления на банковский счёт (желательно в европейском банке).

Зная эти особенности, потенциальные покупатели могут заранее подготовиться к получению ипотеки в Испании и увеличить свои шансы на одобрение кредита.

2. Процентные ставки и виды ипотечных кредитов в Испании

Испанские банки предлагают несколько видов ипотечных кредитов, различающихся по типу процентной ставки. Выбор между фиксированной, плавающей или смешанной ставкой зависит от финансовых возможностей заёмщика и его отношения к рискам.

Фиксированная процентная ставка

При выборе ипотеки с фиксированной ставкой процент не изменяется в течение всего срока кредитования. Это обеспечивает стабильные ежемесячные выплаты и защищает заёмщика от возможного роста ставок на рынке.

• Средняя фиксированная ставка для нерезидентов в 2025 году ожидается в диапазоне 3,5–5% годовых.
• Подходит для тех, кто предпочитает предсказуемые расходы и не хочет зависеть от рыночных колебаний.
• Обычно применяется при длительных сроках ипотеки (от 15 лет и более).

Плавающая процентная ставка

Этот вариант основан на индексе Euribor (Euro Interbank Offered Rate) – средней ставки, по которой европейские банки выдают друг другу кредиты. Периодически (обычно раз в 6 или 12 месяцев) ставка пересматривается в зависимости от изменений Euribor.

• Средняя плавающая ставка: Euribor + 1–2%.
• Первые несколько лет ставка может быть ниже, но затем она изменяется в зависимости от рыночных условий.
• Подходит для тех, кто рассчитывает на снижение ставок в будущем и готов к возможным колебаниям платежей.

Смешанная процентная ставка

Этот вариант сочетает в себе преимущества фиксированной и плавающей ставок.

• В первые 5–10 лет действует фиксированная ставка (например, 3,5–4%).
• Затем она переходит на плавающую, привязанную к Euribor (например, Euribor + 1,5%).
• Подходит для тех, кто хочет зафиксировать платежи на начальном этапе, но не исключает возможность более выгодных условий в будущем.

Выбор оптимального типа ипотеки зависит от стратегии заёмщика:

• Если важна стабильность платежей — лучше фиксированная ставка.
• Если есть уверенность в снижении ставок — можно рассмотреть плавающую.
• Если хочется гибкости — смешанный вариант может стать компромиссным решением.

3. Процедура получения ипотеки в Испании

Оформление ипотеки в Испании для иностранцев включает несколько ключевых этапов. Важно заранее подготовить документы, выбрать подходящий банк и учитывать особенности законодательства.

1. Предварительная оценка финансовых возможностей

Перед подачей заявки на ипотеку рекомендуется:

• Рассчитать размер возможного кредита (обычно банки финансируют до 60–70% от стоимости недвижимости для нерезидентов).
• Определить ежемесячный платеж, который не должен превышать 30–40% от дохода заёмщика.
• Проверить кредитную историю (банки анализируют прошлые финансовые обязательства и платежную дисциплину).

2. Выбор банка и предварительное одобрение (Pre-Aprobación)

• Иностранные заёмщики могут обратиться в испанские банки (Santander, CaixaBank, Sabadell, BBVA) или в международные финансовые учреждения.
• Получение предварительного одобрения (pre-aprobación) позволяет узнать максимальный размер ипотеки и условия.

3. Подготовка документов

Для подачи заявки нужно собрать комплект документов, подтверждающих личность, доходы и отсутствие задолженностей. Подробнее об этом — в следующем пункте.

4. Оценка недвижимости (Tasación)

• Обязательная процедура, проводимая независимой оценочной компанией, аккредитованной Банком Испании.
• Оценка влияет на сумму выдаваемого кредита.
• Стоимость услуги — от 300 до 800 евро.

5. Окончательное одобрение и подписание договора

• После проверки всех документов банк принимает окончательное решение.
• Заёмщик подписывает ипотечный договор у нотариуса.
• Оформляется ипотечная регистрация в Земельном реестре (Registro de la Propiedad).

6. Перевод средств и приобретение недвижимости

• Банк переводит деньги продавцу.
• Покупатель становится официальным владельцем недвижимости.
• Начинаются ежемесячные выплаты по ипотеке.

Полный процесс получения ипотеки в Испании может занять от 3 до 8 недель, в зависимости от сложности сделки и оперативности банка.

4. Список необходимых документов для получения ипотеки в Испании

Для оформления ипотеки в Испании иностранным гражданам необходимо предоставить пакет документов, подтверждающих их личность, финансовое положение и платежеспособность.

1. Личные документы

✅ Заграничный паспорт (копия и оригинал).
✅ NIE (Número de Identificación de Extranjero) — идентификационный номер иностранца в Испании.
✅ Виза или вид на жительство (если есть).

2. Документы, подтверждающие доход

Для работающих по найму:
📌 Справка о доходах за последние 6–12 месяцев (2-НДФЛ или аналогичная).
📌 Трудовой договор (копия).
📌 Выписка с банковского счёта за 6–12 месяцев, где видны поступления зарплаты.
📌 Письмо от работодателя, подтверждающее стабильность занятости.

Для предпринимателей и самозанятых:
📌 Налоговые декларации за последние 2 года.
📌 Выписка с банковского счёта.
📌 Документы о регистрации бизнеса.
📌 Бухгалтерский баланс (если есть).

3. Кредитная история

✅ Выписка из бюро кредитных историй (Equifax, Experian, БКИ и др.).
✅ Справки об отсутствии задолженностей по текущим кредитам.
✅ Информация о других финансовых обязательствах (ипотеки, кредиты, лизинг).

4. Документы по недвижимости

✅ Предварительный договор купли-продажи недвижимости (Reserva или Contrato de Arras).
✅ Выписка из Земельного реестра (Nota Simple).
✅ Оценочный отчёт (Tasación), проводимый лицензированным оценщиком.

5. Дополнительные документы (по запросу банка)

📌 Рекомендательное письмо от вашего банка.
📌 Документы на другие активы (недвижимость, автомобили и т.д.).
📌 Налоговые декларации за последние 2 года.

Важно!
🔹 Все документы должны быть переведены на испанский язык и заверены апостилем.
🔹 Чем выше ваш официальный доход и стабильнее финансовая ситуация, тем выше шансы на одобрение ипотеки.
🔹 Банк может запросить дополнительные документы на своё усмотрение.

Полный пакет документов поможет значительно ускорить процесс рассмотрения заявки и повысить вероятность положительного решения.

5. Права и обязанности заемщика при оформлении ипотеки в Испании

Перед оформлением ипотечного кредита важно понимать права и обязанности, которые возлагаются на заемщика. Испанское законодательство защищает интересы как банков, так и клиентов, но накладывает определенные обязательства.

Права заемщика

✅ Право на прозрачную информацию
Банк обязан предоставить клиенту полную информацию об условиях ипотеки: процентные ставки, комиссии, срок кредита, дополнительные расходы. В Испании действует Закон о кредитовании (Ley de Crédito Inmobiliario), гарантирующий заемщикам защиту от скрытых платежей.

✅ Право на досрочное погашение
Заемщик может частично или полностью погасить ипотеку раньше срока. Однако банк может взимать комиссию за досрочное погашение (обычно 0,5–1% от суммы оставшегося долга).

✅ Право на защиту от несправедливых условий
Если заемщик считает, что условия кредита не соответствуют закону, он может подать жалобу в Банк Испании (Banco de España) или обратиться в суд.

✅ Право на реструктуризацию долга
Если заемщик оказался в сложной финансовой ситуации, он может договориться с банком о реструктуризации ипотеки (изменение сроков выплат, снижение ежемесячного платежа и т. д.).

Обязанности заемщика

📌 Своевременное внесение ежемесячных платежей
Клиент обязан оплачивать ипотеку в соответствии с графиком платежей. Просрочки ведут к штрафам и риску потери недвижимости (процедура embargо – изъятие имущества за долги).

📌 Оплата налогов и страховки
Заемщик обязан оплачивать все налоги, связанные с недвижимостью (например, IBI – налог на недвижимость) и оформлять страхование жилья, если это предусмотрено условиями банка.

📌 Сохранение недвижимости в надлежащем состоянии
Недвижимость, приобретенная в ипотеку, остается в залоге у банка, поэтому заемщик не может ее продать без согласования с кредитором.

📌 Сообщение о финансовых изменениях
Если у заемщика меняется финансовое положение (увольнение, снижение доходов, смена места жительства), он должен предупредить банк.

📌 Соблюдение условий договора
При нарушении условий ипотеки банк может потребовать досрочного возврата кредита или инициировать судебное разбирательство.

💡 Важно!
Если заемщик не может выплачивать ипотеку, банк сначала предложит варианты реструктуризации, но при длительных задолженностях может начать процедуру взыскания и выставить недвижимость на аукционные торги.

Знание своих прав и обязанностей помогает избежать неприятных ситуаций и сделать процесс ипотечного кредитования максимально безопасным.

6. Расходы на получение ипотеки в Испании

При оформлении ипотеки в Испании заемщик несет не только расходы на покупку недвижимости, но и дополнительные затраты, связанные с процессом кредитования. Эти расходы могут составлять 10–15% от стоимости жилья.

Основные расходы при оформлении ипотеки

📌 Первоначальный взнос (вклад заемщика)

• Для нерезидентов Испании банки обычно требуют 30–40% от стоимости недвижимости.
• Для резидентов страны — от 20%.

📌 Оценка недвижимости (Tasación)

• Банк требует официальную оценку объекта перед выдачей ипотеки.
• Средняя стоимость услуги: 300–800 € (в зависимости от размера и типа жилья).

📌 Нотариальные услуги (Notaría)

• Оформление ипотечного договора требует заверения у нотариуса.
• Средняя стоимость: 0,1–0,5% от суммы ипотеки.

📌 Регистрация ипотеки (Registro de la Propiedad)

• После подписания договора необходимо зарегистрировать ипотеку в Регистре недвижимости.
• Стоимость: 0,1–0,3% от суммы кредита.

📌 Комиссия банка за оформление ипотеки

• Некоторые банки взимают комиссию за открытие ипотечного кредита.
• Размер комиссии: от 0% до 1,5% от суммы займа (в зависимости от условий конкретного банка).

📌 Юридические услуги

• Желательно воспользоваться услугами адвоката (gestor), который поможет проверить договор и защитить интересы заемщика.
• Стоимость: от 500 до 1500 €.

📌 Страхование

• Страхование недвижимости (обязательное) — от 200 €/год.
• Страхование жизни заемщика (может потребоваться) — от 150 €/год.

📌 Налоги на покупку недвижимости
Налоги зависят от типа недвижимости:

• Первичное жилье (новостройки) — НДС 10% + гербовый сбор 1–1,5%.
• Вторичное жилье — налог на передачу собственности (ITP) 6–10% (в зависимости от региона).

💡 Важно!

• Банки не могут перекладывать на заемщика налоги и расходы на оформление ипотечного договора – эти затраты теперь оплачивает сам банк (согласно законодательству Испании).
• Однако все расходы, связанные с покупкой недвижимости, оплачивает покупатель.

📝 Вывод:
Перед оформлением ипотеки важно учитывать не только стоимость жилья, но и все сопутствующие расходы. Они могут существенно повлиять на окончательную сумму, необходимую для покупки недвижимости в Испании

7. Требования банков к недвижимости (вторичное жилье и новостройки)

При оформлении ипотеки в Испании банки предъявляют определенные требования к объекту недвижимости. Они оценивают ликвидность жилья, его стоимость, техническое состояние и соответствие законодательным нормам.

🏠 Требования к вторичной недвижимости:

✔️ Недвижимость должна быть зарегистрирована в Регистре собственности (Registro de la Propiedad).
✔️ Объект должен находиться в юридически чистом состоянии, без обременений или задолженностей по налогам.
✔️ Банк может запросить оценку независимого эксперта (tasador) 📊, чтобы определить реальную рыночную стоимость жилья. Обычно банк предоставляет ипотеку в размере 60-70% от этой суммы.
✔️ Важно, чтобы объект не требовал значительного ремонта, так как ветхое жилье считается менее ликвидным.

🏗️ Особенности ипотеки при покупке новостройки:

🏡 Кредит только после завершения строительства – на этапе строительства покупка возможна с поэтапной оплатой, но ипотека оформляется после регистрации объекта.
📄 Готовые ипотечные программы от застройщиков – некоторые строительные компании сотрудничают с банками, предлагая клиентам более простые условия оформления.
📉 Низкие процентные ставки – банки считают новостройки более ликвидными, поэтому могут предлагать более выгодные условия.
💰 Дополнительные налоги – покупатель платит НДС (IVA) 10% и гербовый сбор (AJD) 0,5–1,5% в зависимости от региона.
🔒 Дополнительные гарантии – банк может потребовать финансовые гарантии, если строительство еще не завершено.

Таким образом, покупка недвижимости в ипотеку в Испании возможна как для вторичного жилья, так и для новостроек, но условия и требования могут различаться.

8. Банки, предоставляющие ипотеку в Испании

В Испании ипотечные кредиты иностранцам предлагают как крупные национальные банки, так и региональные финансовые учреждения. Каждый банк устанавливает свои условия, процентные ставки и требования к заемщикам.

Крупные банки, выдающие ипотеку иностранцам

📌 1. Banco Santander

• Один из крупнейших банков Испании, предлагающий ипотеку иностранцам.
• Первоначальный взнос от 30%.
• Процентная ставка от 3,5% (фиксированная) или от 2,5% (плавающая).
• Возможность кредитования на срок до 30 лет.

📌 2. CaixaBank

• Лояльный банк для нерезидентов, возможен онлайн-процесс подачи заявки.
• Требует подтверждения дохода и финансовой стабильности.
• Минимальный первоначальный взнос 30-40%.
• Процентная ставка от 3%.

📌 3. BBVA (Banco Bilbao Vizcaya Argentaria)

• Специализируется на ипотеке для иностранцев.
• Минимальный взнос от 30%.
• Процентная ставка от 3,2%.
• Рассмотрение заявки занимает до 1 месяца.

📌 4. Sabadell

• Гибкие условия для нерезидентов.
• Первоначальный взнос 35-40%.
• Процентная ставка от 3,5%.
• Выдает ипотеку на до 25 лет.

📌 5. Bankinter

• Позволяет иностранцам получать ипотеку даже без постоянного проживания в Испании.
• Минимальный первоначальный взнос от 30%.
• Возможность рефинансирования ипотеки.

Что учитывать при выборе банка?

🔹 Процентные ставки – фиксированная ставка более стабильна, но плавающая может быть выгоднее.
🔹 Первоначальный взнос – банки требуют от 30% для иностранцев.
🔹 Срок кредита – обычно 20-30 лет, но возраст заемщика играет роль.
🔹 Дополнительные комиссии – некоторые банки взимают комиссию за открытие счета и страхование.
🔹 Специальные программы – у некоторых банков есть ипотечные предложения для покупателей определенных объектов.

📝 Вывод:
Перед подачей заявки стоит сравнить условия разных банков и выбрать оптимальный вариант по процентной ставке, сроку и требованиям к заемщику.

.

.

Недвижимость в Испании

14

Гранольерс

Рекомендуемые

Квартира

Новый ЖК El Lledoner 2 в Гранольерсе Испания

от 256.000 €

Продаются квартиры в проекте Residencial El Lledoner представляет свою вторую фазу, расположенную на севере Гранольерса. Он отличается современным гор …

Спален 2Ванных комнат 1Общая площадь 80.00 м²

Полина Романова

29

Лес Кортс, Эсплугес-де-Льобрегат

Рекомендуемые

Дом

Дом в Эсплугес-де-Льобрегат Испания

3.200.000 €

Продается дом с панорамным видом в Эсплугес-де-Льобрегат. Тихий и живописное место «Сьюдад Диагональ», всего в нескольких минутах ходьбы от …

Спален 6Ванных комнат 5Общая площадь 630.00 м²

Real Estate Las Villas

24

Саррия — Сант Жерваси, Барселона

Рекомендуемые

Дом

Новый дом в Сант Жерваси Барселона Испания

2.500.000 €

Продается роскошный дом в живописном районе Вальвидрера, Сант Жерваси, рядом с горой Тибидабо, в Барселоне этот жилье предоставляет уникальную возможн …

Спален 6Ванных комнат 5Общая площадь 400.00 м²

Maria Barlow

7

Сант Марти, Барселона

Рекомендуемые

Торговые помещения

Торговое помещение в Барселоне Испания

2.500 € в месяц

📍 Торговое помещение в Барселона в районе Эль Клот 🏪 Окружение – разнообразие магазинов, кафе и других предприятий💼 Идеально для открытия бизнеса – от …

Ванных комнат 2Общая площадь 70.00 м²

Real Estate Las Villas

.

Дополнительно «Часто задаваемые вопросы по ипотеке в Испании»❓🏡

.

.

.

.

.

Автор статьи:

Полина Романова

Оставьте заявку на ипотеку в Испании 📩🚀