Покупка недвижимости в Испании в 2025 году: Пошаговое руководство

Покупка недвижимости в Испании – это не только выгодная инвестиция, но и возможность для комфортного проживания или получения дохода от аренды. Однако процесс оформления сделки требует внимательности и знания всех этапов.

Что важно учитывать?

Выбор недвижимости – новостройка, вторичный рынок или коммерческий объект.
Юридическая проверка – отсутствие обременений, задолженностей и рисков.
Ипотека и финансирование – условия для нерезидентов, процентные ставки.
Оформление сделки – договор, налоги, регистрация собственности.

В этом руководстве мы разберём все этапы покупки жилья в Испании, чтобы вы могли пройти этот путь легко и безопасно.

1. Выбор недвижимости и анализ рынка

Покупка недвижимости в Испании – это серьёзное вложение, требующее детального анализа. Важно учитывать не только цену, но и перспективность района, ликвидность объекта и правовые аспекты.

---

Где искать недвижимость?

В Испании покупка жилья возможна через агентства, частных продавцов или аукционы банковской недвижимости.

Популярные платформы для поиска:
Idealista – крупнейший портал с предложениями от агентств и частных лиц
Fotocasa – удобный поиск по регионам и видам недвижимости
Habitaclia – популярный среди покупателей в Каталонии
Pisos.com – база данных с объявлениями о продаже и аренде
Банковские порталы (Sabadell, BBVA, CaixaBank) – часто предлагают недвижимость по сниженной цене

---

Виды недвижимости в Испании

При покупке жилья важно понимать разницу между основными типами объектов:

Новостройки

Современные комплексы с энергоэффективными технологиями, парковками и бассейнами. Часто предлагаются на стадии строительства по выгодной цене.

Вторичная недвижимость

Жильё с историей, иногда требующее ремонта, но расположенное в престижных районах.

Коммерческая недвижимость

Офисы, магазины, отели. Может использоваться как для бизнеса, так и для сдачи в аренду.

Особенность покупки новостройки:
Приобретая жильё от застройщика, важно проверить документы на строительство, наличие банковской гарантии (Aval Bancario) и условия сдачи объекта. Иногда застройщики предлагают рассрочку до завершения строительства.

---

Проверка ликвидности и перспектив района

Перед покупкой важно анализировать будущее жильё как инвестицию – легко ли его продать или сдать в аренду?

Факторы, влияющие на ликвидность:
Близость к метро, пляжам, школам, больницам
Туристическая привлекательность (для сдачи в аренду)
Инфраструктурные проекты в районе (новые дороги, парки, торговые центры)
Динамика цен – растут ли они в этом районе?

---

Выбор недвижимости в Испании – ключевой этап, от которого зависит успешность сделки. Важно тщательно изучить рынок, определить цели покупки (инвестиции, аренда, проживание), выбрать перспективный район и проверить ликвидность объекта.

2. Юридическая проверка недвижимости

Перед покупкой важно убедиться в юридической чистоте объекта, чтобы избежать проблем с правами собственности, задолженностями и обременениями.

---

Как проверить объект?

Проверка проводится через Реестр собственности (Registro de la Propiedad). Можно запросить Nota Simple – официальный документ, содержащий:

• Имя владельца недвижимости
• Дату последней регистрации права собственности
• Наличие ипотек, долгов, арестов, ограничений на продажу

Где запросить Nota Simple?

• Через сайт Коллегии регистраторов Испании
• Лично в Реестре собственности
• Через нотариуса или адвоката

---

Документы от продавца

При покупке недвижимости продавец обязан предоставить:

Основные документы:

• Escritura Pública – нотариальный акт собственности
• Nota Simple – выписка из Реестра собственности
• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) – квитанции об уплате налога
• Коммунальные счета (газ, электричество, вода, интернет) – подтверждение отсутствия долгов
• Cédula de Habitabilidad – сертификат пригодности жилья (необязательно для коммерческой недвижимости)

Дополнительные документы для новостройки:

• Licencia de Primera Ocupación – разрешение на ввод в эксплуатацию
• Aval Bancario – банковская гарантия на вложенные средства
• Seguro Decenal – 10-летняя страховка на конструктивные дефекты здания

---

Проверка наличия обременений и задолженностей

Возможные риски:

• Обременения – аресты, залоги, судебные разбирательства
• Неоплаченные налоги и коммунальные услуги – долги переходят новому владельцу
• Арендаторы – договор аренды может оставаться в силе после смены собственника

Как проверить?

• Реестр собственности (Nota Simple) – показывает залоги и аресты
• Муниципалитет (Ayuntamiento) – информация о задолженностях по налогам
• Жилищное сообщество (Comunidad de Propietarios) – выписка о долгах по обслуживанию дома

---

Перед покупкой недвижимости в Испании необходимо проверить все документы, убедиться в отсутствии долгов и обременений. Важно обратиться к юристу или хестору, который поможет провести проверку и избежать юридических рисков.

3. Открытие банковского счёта и получение NIE

Прежде чем купить недвижимость в Испании, иностранному покупателю необходимо оформить NIE (Número de Identificación de Extranjero) и открыть банковский счёт. Эти документы являются обязательными для проведения сделки.

Зачем нужен NIE и как его получить?

NIE – это идентификационный номер иностранца, который требуется для всех финансовых операций в Испании, включая покупку недвижимости, оплату налогов и коммунальных услуг.

Как получить NIE?

1. Через консульство Испании в своей стране – подача заявки заранее перед поездкой.
2. В полиции Испании – личное посещение отделения по месту покупки недвижимости.
3. Через доверенность (poder notarial) – можно поручить оформление NIE адвокату или гестору.

Документы для оформления NIE:

• Загранпаспорт (оригинал + копия)
• Заполненная анкета EX-15
• Подтверждение цели получения (например, предварительный договор покупки)
• Квитанция об оплате госпошлины (~10–15 €)

Сроки оформления: от нескольких дней до нескольких недель в зависимости от региона.

---

Как открыть банковский счёт в Испании?

Для оплаты недвижимости, коммунальных услуг и налогов потребуется счёт в испанском банке. Иностранцам доступны два типа счетов:

1. Резидентский счёт (Cuenta para Residentes) – для лиц с видом на жительство.
2. Нерезидентский счёт (Cuenta para No Residentes) – для иностранных покупателей без ВНЖ.

Документы для открытия счёта:

• Загранпаспорт
• NIE (иногда можно открыть счёт без него)
• Подтверждение доходов (справка о доходах, налоговая декларация)
• Договор на покупку недвижимости (некоторые банки требуют)

Популярные банки для открытия счёта:

• Banco Santander
• CaixaBank
• BBVA
• Sabadell
• Bankinter

Сроки открытия: 1-5 дней.

---

Переводы денег и финансовая прозрачность

Испанские банки строго контролируют денежные переводы из-за законов о борьбе с отмыванием средств.

Что важно знать?

• Деньги должны поступать с личного счёта покупателя.
• Банк может запросить подтверждение происхождения средств (налоговые декларации, справки о доходах).
• Для сделок выше 10 000 € банки сообщают о переводах в налоговую службу Испании.

Как выгодно перевести деньги в Испанию?

• Банковский перевод (SWIFT) – самый безопасный способ.
• Обменные платформы (Wise, Revolut, CurrencyFair) – могут предложить лучший курс.
• Испанский счёт в евро – поможет избежать конверсионных потерь.

---

Получение NIE и открытие банковского счёта – обязательные шаги перед покупкой недвижимости.
Рекомендуется заранее подготовить документы и выбрать банк с удобными условиями.
Денежные переводы в Испанию должны быть прозрачными и соответствовать требованиям банков.

4. Подписание предварительного договора (Contrato de Arras)

После выбора недвижимости и проверки её юридической чистоты наступает ключевой этап – подписание предварительного договора (Contrato de Arras). Этот документ фиксирует обязательства сторон и подтверждает намерение покупателя приобрести недвижимость.

---

Что такое задаток и зачем он нужен?

Contrato de Arras – это соглашение между покупателем и продавцом, которое предполагает внесение задатка в размере 5–10% от стоимости объекта.

Основные цели задатка:

• Резервирование объекта – продавец обязуется не искать других покупателей.
• Гарантия сделки – фиксируются условия покупки.
• Компенсация за отказ – при нарушении договора одна из сторон несёт финансовые потери.

---

Основные условия договора

Contrato de Arras – важный этап перед окончательным оформлением сделки. В договоре указываются:

• Данные сторон (продавец, покупатель).
• Описание объекта (адрес, площадь, кадастровый номер).
• Сумма сделки и размер задатка.
• Сроки подписания окончательного договора (обычно 30–90 дней).
• Ответственность за отказ от сделки (штрафные санкции).
• Дополнительные условия, например, возможность возврата задатка в случае отказа банка по ипотеке.

Важно! Перед подписанием контракта рекомендуется обратиться к юристу, чтобы проверить корректность условий.

---

Когда задаток не возвращается?

• Покупатель отказывается от сделки – задаток остаётся у продавца.
• Продавец нарушает договор – он обязан вернуть задаток в двойном размере.
• Неоднозначные условия – если договор составлен с нарушениями, могут возникнуть судебные споры.

Совет: Если сделка зависит от одобрения ипотеки, стоит включить пункт о возврате задатка в случае отказа банка.

---

Contrato de Arras закрепляет обязательства сторон перед сделкой.
Перед подписанием договора важно проверить юридические аспекты и условия возврата задатка.
Нарушение условий договора может привести к финансовым потерям.

5. Ипотека в Испании: условия и оформление

Ипотека – один из популярных способов покупки недвижимости в Испании. Иностранные граждане, включая россиян и жителей СНГ, могут оформить кредит в испанских банках, но условия для нерезидентов отличаются от тех, что предлагаются резидентам.

---

Условия ипотеки для иностранцев

Испанские банки готовы выдавать кредиты нерезидентам, но с некоторыми особенностями:

• Максимальный размер кредита – до 60–70% от стоимости объекта (для резидентов – до 80%).
• Срок ипотеки – от 5 до 30 лет, но не дольше, чем до достижения заёмщиком 75 лет.
• Процентная ставка – от 3% до 6%, в зависимости от банка и типа ставки (фиксированная, плавающая, смешанная).
• Минимальный доход – ежемесячный платеж не должен превышать 30–40% от дохода заёмщика.
• Первоначальный взнос – минимум 30–40% от стоимости недвижимости.

Важно! Банки тщательно проверяют финансовую устойчивость клиента, его кредитную историю и источники дохода.

---

Необходимые документы для получения кредита

Стандартный пакет документов:

• Загранпаспорт.
• Испанский идентификационный номер иностранца (NIE).
• Справка о доходах (2-НДФЛ или аналог).
• Выписка из банка за 6–12 месяцев.
• Копия налоговой декларации за последние 1–2 года.
• Кредитная история (из страны проживания).
• Документы на недвижимость (предварительный договор, Nota Simple).

Совет: Лучше подготовить копии всех документов с нотариальным заверением и переводом на испанский язык.

---

Расходы на ипотеку и сроки оформления

Дополнительные расходы при оформлении ипотеки:

• Оценка недвижимости – от 300 до 600 €.
• Нотариальные и регистрационные сборы – 1–2% от суммы сделки.
• Комиссия банка за выдачу кредита – 0,5–1% от суммы займа.
• Страхование недвижимости (обязательно) – от 200 до 600 € в год.
• Налог на ипотеку (AJD) – 0,5–1,5% (оплачивает банк, но это влияет на условия кредита).

Срок оформления ипотеки – в среднем от 4 до 8 недель.

---

Иностранцы могут оформить ипотеку в Испании, но банки предъявляют более строгие требования.
Размер кредита – до 60–70% от стоимости жилья, срок – до 30 лет.
Процентные ставки зависят от вида ипотеки (фиксированная, плавающая, смешанная).
Оформление ипотеки занимает 1–2 месяца, при этом покупателю нужно учесть дополнительные расходы.

6. Оформление сделки у нотариуса

Заключительный и самый важный этап покупки недвижимости в Испании — подписание договора купли-продажи у нотариуса. Именно после этого владелец получает все юридические права на объект.

---

Какие документы нужны для подписания?

Перед визитом к нотариусу необходимо подготовить полный пакет документов:

• Загранпаспорт покупателя.
• Испанский идентификационный номер иностранца (NIE).
• Документы на недвижимость (Nota Simple – выписка из реестра недвижимости).
• Подтверждение оплаты налогов и сборов.
• Кредитный договор (если покупка в ипотеку).
• Документ о переводе средств на счёт продавца (при безналичной оплате).
• Свидетельство о сдаче объекта в эксплуатацию (при покупке новостройки).

Важно! Если покупатель не может присутствовать лично, он может оформить нотариальную доверенность на представителя.

---

Как проходит сделка?

• Встреча у нотариуса: присутствуют продавец, покупатель (или его представитель), нотариус, представитель банка (если сделка в ипотеку).
• Чтение и подписание договора (Escritura de Compraventa). Нотариус зачитывает текст вслух и объясняет условия.
• Передача документов и подтверждение оплаты: покупатель передаёт платёжные документы (чек или подтверждение банковского перевода).
• Внесение данных в Реестр недвижимости Испании (Registro de la Propiedad).

Совет: Перед подписанием стоит тщательно проверить текст договора. При необходимости можно воспользоваться услугами адвоката или переводчика.

---

Оплата и передача ключей

После подписания Escritura de Compraventa и подтверждения оплаты:
Покупатель получает оригинал договора.
Продавец передаёт ключи от недвижимости.
Сделка завершается, и новый владелец может заселяться.

Финальный шаг – внести изменения в реестр собственности и оплатить соответствующие налоги.

---

Сделка заверяется у нотариуса, который проверяет её законность.
Необходим полный пакет документов, включая подтверждение оплаты.
После подписания покупатель получает ключи и становится официальным владельцем.

7. Регистрация права собственности

После подписания нотариального договора купли-продажи (Escritura de Compraventa) необходимо зарегистрировать недвижимость в Реестре недвижимости Испании (Registro de la Propiedad). Этот этап подтверждает право собственности покупателя на объект.

---

Как зарегистрировать недвижимость?

1. Нотариус передаёт документы в Реестр – подписанная Escritura de Compraventa направляется в Регистрационную палату.
2. Оплата налогов и сборов – прежде чем регистрация будет завершена, необходимо погасить все обязательные платежи.
3. Ожидание внесения данных – процесс занимает от 1 до 3 месяцев. После завершения покупатель получает выписку (Nota Simple), подтверждающую его право собственности.

Важно! Пока объект не зарегистрирован на нового владельца, формально право собственности остаётся за продавцом.

---

Налоги и сборы при регистрации

Дополнительные расходы на оформление недвижимости составляют 10–15% от её стоимости:

• Налог на передачу имущества (ITP) – 6–10% (для вторичной недвижимости).
• НДС (IVA) – 10% (при покупке новостройки).
• Гербовый сбор (AJD) – 1–1,5%.
• Нотариальные расходы – 600–1 500 €.
• Регистрационные сборы – 400–1 000 €.
• Юридические услуги – по договорённости.

Совет: Заранее рассчитайте все сопутствующие расходы, чтобы избежать неожиданных затрат.

---

Как проверить регистрацию?

• Через онлайн-сервис Registro de la Propiedad.
• Лично в регистрационном офисе (по месту расположения недвижимости).
• Заказав выписку Nota Simple, подтверждающую факт владения.

После завершения регистрации покупатель становится официальным владельцем недвижимости и получает полную юридическую защиту.

---

Регистрация недвижимости – обязательный этап, защищающий право собственности.
Необходимо оплатить налоги и регистрационные сборы.
Подтвердить регистрацию можно через Реестр недвижимости Испании.

8. Расходы после покупки недвижимости

После приобретения недвижимости в Испании владельцу предстоит ежегодно оплачивать налоги, коммунальные услуги и страхование. Эти расходы зависят от типа недвижимости, её местоположения и площади.

---

Налоги на недвижимость в Испании

• Ежегодный налог на недвижимость (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
  Выплачивается в местную администрацию, ставка 0,4%–1,1% от кадастровой стоимости, в среднем 200–2 000 € в год.
• Налог на мусор (Tasa de Basura)
  Оплачивается муниципалитету за вывоз бытовых отходов, стоимость 50–150 € в год.
• Налог на доход нерезидентов (IRNR – Impuesto sobre la Renta de No Residentes)
  • Граждане ЕС – 19% от 1,1% кадастровой стоимости.
  • Граждане третьих стран (Россия, СНГ) – 24%.
    Важно! Если недвижимость сдаётся в аренду, налог рассчитывается с фактического дохода.

---

Коммунальные платежи и содержание жилья

• Коммунальные услуги (электричество, вода, газ, интернет)
  В среднем 100–250 € в месяц:
  • Электричество – 50–100 €
  • Вода – 20–40 €
  • Интернет – 30–50 €
• Расходы на обслуживание в жилом комплексе (Comunidad de Propietarios)
  Включают содержание бассейна, лифта, консьержа, стоимость 50–250 € в месяц.
• Ремонт и обслуживание
  • Новостройки обычно имеют гарантию застройщика на 10 лет.
  • Владельцы вторичной недвижимости должны учитывать расходы на текущий ремонт.

---

Страхование недвижимости

• Страхование жилья (Seguro del Hogar)
  Необязательно, но настоятельно рекомендуется. Стоимость 150–500 € в год, покрывает ущерб от пожаров, затоплений, краж и других форс-мажоров.
• Страхование жизни (Seguro de Vida)
  Требуется при ипотеке, стоимость зависит от возраста заёмщика и суммы кредита.
  Совет: Перед покупкой жилья важно заранее рассчитать годовые расходы, чтобы избежать неожиданных затрат.

---

Владение недвижимостью в Испании требует регулярных налоговых и коммунальных платежей.
Стоимость содержания зависит от типа и местоположения объекта.
Страхование недвижимости защищает от непредвиденных рисков.
Перед покупкой важно учесть все будущие расходы, чтобы избежать неприятных сюрпризов.

9. Особенности покупки новостроек в Испании

Покупка новостройки отличается от приобретения вторичного жилья как по процессу оформления, так и по финансовым и юридическим аспектам. Важно учитывать этап строительства, гарантии от застройщика и особенности договора.

---

Основные отличия новостроек и вторичного жилья

Состояние недвижимости
Новостройки сдаются с чистовой отделкой, новой сантехникой и электропроводкой.
Вторичная недвижимость может требовать ремонта или модернизации.

Финансовые условия
При покупке новостройки покупатель часто оплачивает не всю сумму сразу, а вносит платежи поэтапно в течение строительства.
Вторичное жильё обычно оплачивается полностью в момент сделки.

Налоги и дополнительные расходы
Налог на новую недвижимость (IVA) – 10% от стоимости жилья.
Для вторичного жилья уплачивается налог на передачу имущества (ITP) – 6-10% в зависимости от региона.

Сроки оформления
Новостройки могут быть ещё на стадии строительства, поэтому ввод в эксплуатацию может занять несколько месяцев или лет.
Вторичная недвижимость готова к заселению сразу после подписания сделки.

---

Гарантии от застройщика

Испанское законодательство защищает покупателей новостроек:
Гарантия на конструктивные элементы здания – 10 лет (например, фундамент, несущие стены).
Гарантия на инженерные сети и коммуникации – 3 года (водопровод, электрика, отопление).
Гарантия на отделочные работы – 1 год (двери, окна, плитка, краска).

Важно! Если в первые 10 лет после покупки обнаружатся конструктивные дефекты, застройщик обязан устранить их бесплатно.

---

На что обратить внимание при подписании договора?

Сроки сдачи объекта – если стройка затягивается, застройщик должен выплатить штраф или возврат денег.
Способ оплаты – договор должен содержать чёткий график платежей.
Финансовые гарантии – убедитесь, что внесённые деньги застрахованы банковской гарантией.
Качество строительства – попросите показать план объекта, техническую спецификацию и материалы.
Инфраструктура – уточните, будет ли доступ к паркингу, бассейну, зонам отдыха.
Документы застройщика – проверьте наличие разрешения на строительство и финального акта приёмки (Cédula de Habitabilidad).

Совет: Перед покупкой новостройки лучше привлечь юриста, чтобы избежать рисков и проверить договор.

---

Новостройки в Испании – это современное жильё с гарантиями от застройщика, но требуют тщательной проверки.
Налоги выше, чем на вторичное жильё, а оплата часто разбивается на этапы.
Перед покупкой важно изучить договор, проверить документы застройщика и убедиться в наличии гарантий.

.

.

10. Часто задаваемые вопросы о покупке недвижимости в Испании

Приобретение недвижимости в Испании — важный процесс, который требует знания правовых и финансовых нюансов. Ниже ответы на самые популярные вопросы среди иностранных покупателей.

Можно ли купить жильё без личного присутствия?

Да, можно! Покупка недвижимости может быть оформлена дистанционно через доверенность (Poder Notarial), оформленную у нотариуса.

Вы можете поручить адвокату или агенту подписать договор, провести оплату и зарегистрировать недвижимость от вашего имени.
Все финансовые переводы осуществляются через испанский банковский счёт, который открывается заранее.
Важно! Документы доверенности должны быть переведены и апостилированы.

Совет: Если вы не планируете часто посещать Испанию, можно оформить удалённое управление недвижимостью через агентство.

.

Какие права у иностранного владельца недвижимости?

Право собственности в Испании защищено законом, и иностранцы имеют те же права, что и граждане страны.
Вы можете проживать в своём жилье, сдавать его в аренду или продать.
Владельцы недвижимости обязаны платить налоги, даже если жильё не используется (налог IBI, налог на доход нерезидента).
В случае покупки в ипотеку, имущество остаётся в залоге у банка до полного погашения кредита. Совет: Если планируете сдавать жильё в аренду, уточните местные законы, так как в некоторых регионах действуют ограничения на краткосрочную аренду (туристическая лицензия).

.

Как получить ВНЖ через покупку недвижимости?

В Испании действует программа «Золотая виза» (Golden Visa), которая позволяет получить вид на жительство за инвестиции в недвижимость.

Минимальная сумма покупки — 500 000 € (без учёта ипотеки).
ВНЖ даёт право жить и работать в Испании.
Разрешение сначала выдаётся на 2 года, затем продлевается каждые 5 лет.
Через 10 лет можно подать заявление на гражданство, если инвестор проживает в Испании большую часть времени.

Важно: Если недвижимость куплена в ипотеку, то учитывается только сумма, оплаченная из собственных средств (не менее 500 000 €).

.

.