Коммерческая недвижимость в Испании

Коммерческая недвижимость в Испании представлена в широком ассортименте и плюс все виды нежилой недвижимости. • Гостиницы и отели: от хостелов до элитных спа-отелей. • Торговые объекты: магазины, супермаркеты и торговые центры, включая франшизы известных сетей. • Общепит: кафе, бары и рестораны в туристических зонах. • Сфера услуг: парикмахерские, фитнес-центры, салоны красоты. • Развлечения и спорт: дискотеки, пляжные клубы, спортивные комплексы. • Торговые помещения с надежными арендаторами. • Офисы и коворкинги: от агентств до целых офисных зданий. • Складирование и логистика: складские помещения и заправки. • Земельные участки: под застройку. • Производство: винодельни и оливковые хозяйства. Согласно Гражданскому кодексу Испании и закону Real Decreto Legislativo, недвижимость делится на городскую (urbano) и сельскую (rustico), без разделения на коммерческую и некоммерческую. Определение коммерческой недвижимости и выдача лицензий осуществляются муниципалитетами. Мэрии оценивают соответствие помещения техническим нормам при выдаче лицензии на коммерческую деятельность (Licencia de Apertura). Статус недвижимости в Испании иногда можно изменить, например, перевести коммерческую недвижимость в жилую. Это часто касается лофтов, и решение принимается также в мэрии.

Инвестиции в коммерческую недвижимость в Испании остаются рентабельными и доступными. Частные инвесторы чаще всего вкладывают до 500 тысяч евро, а для получения ВНЖ Испании требуется сумма вложений от 2 миллионов евро. Выбор объектов зависит от типа недвижимости, региона, состояния и рентабельности бизнеса, а также юридических факторов. Примерные цены: • Кафе и бары на побережье: от 250-300 тысяч евро. • Рестораны: от 500 тысяч евро. • Малые бизнесы (ремонт, фотоуслуги): от 50 тысяч евро. • Хостелы и апарт-отели: от 500 тысяч евро. • Гостиницы (2-3 звезды): от 900 тысяч до 3 миллионов евро. • Офисы: от 2-3 тысяч евро за квадратный метр. • Автозаправки с комплексом услуг: от 700 тысяч евро.

Рентабельность бизнеса в Испании в среднем составляет от 3% до 10% годовых, в зависимости от управления. Большинство бизнесов, включая аренду недвижимости, мини-отели, автомойки и заправки, приносят 5-7% дохода. Хотя эти цифры могут показаться низкими для инвесторов из России и СНГ, они обусловлены стабильной экономической ситуацией: низкой инфляцией (около 2,3%), ипотечными ставками в 3% и высокой конкуренцией на рынке. Популярностью среди россиян пользуется покупка готового бизнеса на побережье, что является более безопасным вариантом.

Налог на покупку коммерческой недвижимости в Испании • Налог на передачу имущества (TPO): 6-10% от стоимости недвижимости в зависимости от региона. В некоторых районах Андалусии и Мадрида возможны значительные скидки на TPO, вплоть до 95%, особенно в зонах, нуждающихся в экономическом стимулировании. В некоторых автономных сообществах предусмотрены скидки до 4% для покупки торговых помещений. • НДС (IVA): 21%. Применяется при покупке новой недвижимости от застройщика или когда продавец является юридическим лицом. Возможно возмещение уплаченного НДС при подаче годовой декларации. • Нотариальные сборы: от 180 до 600 евро, в зависимости от стоимости недвижимости. При ипотеке добавляется сбор за оформление ипотечного договора. • Гербовый налог (AJD): 0,75-1,5%, уплачивается при оформлении ипотеки и сделках с начислением НДС. Налог на владение коммерческой недвижимостью в Испании • Муниципальный налог на недвижимое имущество (IBI): ежегодный налог для владельцев недвижимости, установленный по состоянию на 1 января. Ставка составляет 0,4%-1,1% от кадастровой стоимости городской недвижимости и 0,3%-0,9% от кадастровой стоимости сельской недвижимости. • Налог на доходы физических лиц (IRPF): оплачивается при сдаче недвижимости в аренду или продаже. Ставка прогрессивная — от 24,75% до 52% в зависимости от дохода. • Налог на прибыль: ставка составляет 25%, для новых компаний — 15%. Если годовой оборот не превышает 10 млн евро, ставка налога на первые 300 тысяч евро прибыли — 25%, на остальную сумму — 30%. • Налог на доходы нерезидентов (IRNR): если недвижимость не сдается в аренду, нерезидентам начисляется доход в размере 2% от кадастровой стоимости объекта. Ставка налога на этот доход — 24,75%. • Налог на имущество (Impuesto de Patrimonio): применяется, если стоимость активов превышает 700 000 евро. В Мадриде предусмотрена льгота в размере 100% от этого налога.