В Испании налоговый статус напрямую зависит от того, сколько времени человек проводит в стране и где находится его центр жизненных интересов.
Нерезидент — это лицо, которое проживает в Испании менее 183 дней в году и не имеет здесь основного источника дохода или семьи.
Нерезиденты Испании сталкиваются с рядом обязательных налогов — на покупку, владение, аренду и продажу недвижимости.
Знание правил и сроков уплаты помогает избежать штрафов и неожиданных расходов.
Ключевые моменты:
- ежегодно подавать декларацию по форме Modelo 210, даже если недвижимость не сдаётся;
- учитывать, что при продаже удерживается 3% от суммы сделки;
- планировать бюджет, исходя из реальных расходов, которые включают налоги и содержание.
Правильное налоговое планирование позволит сохранить доходность инвестиций и избежать проблем с испанской налоговой службой.
Содержание
- Кто считается налоговым нерезидентом Испании
- Налоги при покупке недвижимости для нерезидентов
- Ежегодные налоги на владение недвижимостью в Испании
- Налоги при сдаче недвижимости в аренду
- Налоги при продаже недвижимости
- Пример расчёта налогов
- Сроки и правила подачи деклараций
- Советы по оптимизации налогов
- Частые ошибки нерезидентов
Кто считается налоговым нерезидентом Испании
Критерии, по которым определяется статус нерезидента:
- человек физически находится в Испании менее полугода (183 дней) за календарный год;
- его основное место жительства и экономические интересы находятся за пределами Испании;
- не зарегистрирован как налоговый резидент и не подаёт декларацию IRPF (налог на доходы резидентов);
- не ведёт в Испании основной бизнес и не имеет компании, приносящей основной доход.
| Критерий | Резидент | Нерезидент |
|---|---|---|
| Проживание в Испании | Более 183 дней в году | Менее 183 дней в году |
| Основной доход | Получает в Испании | Получает за пределами Испании |
| Семья и центр интересов | Находятся в Испании | В другой стране |
| Основной налог | IRPF — налог на доход резидентов | IRNR — налог на доход нерезидентов |
Важно:
Если вы владеете недвижимостью в Испании, но не проживаете в стране постоянно, вы автоматически считаетесь налоговым нерезидентом и обязаны платить налоги по ставкам, установленным для этой категории лиц.
💡 Ключевой момент: налог нерезидента в Испании на недвижимость рассчитывается иначе, чем у резидентов.
Для стран за пределами ЕС (например, Россия, Казахстан, Украина) действуют повышенные ставки — 24%.
Налоги при покупке недвижимости для нерезидентов
При покупке недвижимости в Испании нерезиденты платят налоги на тех же условиях, что и резиденты, но с некоторыми нюансами.
Всё зависит от того, что именно покупается — новостройка или вторичный объект.
Налоги для новостроек
- IVA (НДС) — 10% от стоимости жилья.
Этот налог аналогичен НДС в других странах и всегда выплачивается при покупке новой недвижимости напрямую застройщику.
Пример: квартира за €300 000 → IVA составит €30 000. - Гербовый сбор (AJD) — 1–1,5% в зависимости от региона.
Оплачивается при регистрации сделки в государственном реестре.
Налоги для вторичного рынка
Если недвижимость покупается не у застройщика, а у частного лица, вместо IVA оплачивается другой налог:
- ITP (налог на передачу собственности) — 6–10% в зависимости от автономии.
Например:- Каталония — 10%,
- Валенсия — 10%,
- Андалусия — 7%.
Пример: квартира за €250 000 → ITP в Барселоне (10%) = €25 000.
Дополнительные расходы
Кроме основных налогов, покупатель-нерезидент несёт дополнительные затраты:
- услуги нотариуса — около 0,5–1%;
- регистрация в Реестре собственности — 0,5–1%;
- юридическое сопровождение сделки — примерно 1–2%.
💰 В среднем, дополнительные расходы при покупке составляют 12–15% от стоимости объекта.
.
Ежегодные налоги на владение недвижимостью в Испании
Владельцы недвижимости в Испании, которые имеют статус налогового нерезидента, обязаны ежегодно платить ряд налогов и сборов, даже если они не проживают в стране и не получают доход от объекта.
IBI — муниципальный налог на недвижимость
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — это обязательный местный налог, аналог российского налога на имущество.
Его ставка устанавливается муниципалитетом и колеблется от 0,4% до 1,3% от кадастровой стоимости недвижимости.
💡 Пример:
Кадастровая стоимость квартиры в Барселоне — €150 000.
При ставке 0,9% сумма налога составит:
150 000 × 0,009 = €1 350 в год.
Особенности:
- Ставка зависит не только от региона, но и от типа недвижимости (жилая, коммерческая, участок).
- Оплата производится раз в год, как правило — весной или летом.
- За просрочку начисляются штрафы и пени.
Налог на потенциальный доход от владения
Даже если недвижимость не сдаётся в аренду, испанское законодательство считает, что владелец получает потенциальный доход, и он облагается налогом.
- Ставка:
- 24% — для стран, которые не входят в ЕС (Россия, Казахстан, Беларусь и др.).
- 19% — для граждан стран ЕС.
Как рассчитывается налог:
- Базой служит 1,1% или 2% кадастровой стоимости (в зависимости от региона).
- Этот показатель умножается на ставку налога.
Пример:
Кадастровая стоимость — €150 000.
База для расчёта — 1,1% = €1 650.
Если владелец из России → 1 650 × 24% = €396 в год.
Другие обязательные платежи
Помимо налогов, собственник оплачивает:
- коммунальные услуги — вода, электричество, газ (оплата по счётчикам);
- взносы в сообщество собственников (Comunidad de Propietarios) — расходы на содержание дома, лифтов, бассейна и т.д.;
- местные сборы — например, за вывоз мусора или парковку.
💡 Совет эксперта: при планировании бюджета на покупку жилья учитывайте не только стоимость объекта, но и ежегодные расходы на содержание, которые могут составлять 1,5–2% от его стоимости.
.
Налоги при сдаче недвижимости в аренду
Если нерезидент получает доход от сдачи недвижимости в Испании, он обязан декларировать и платить налог на доход от аренды.
Даже если арендатор платит наличными или деньги поступают на зарубежный счёт, налоговая служба Испании всё равно требует отчётности.
Ставки налога:
- 24% — для владельцев из стран, которые не входят в ЕС (Россия, Казахстан, Украина и др.).
- 19% — для граждан стран Европейского Союза.
Вычеты и особенности для граждан ЕС
Граждане ЕС могут уменьшить налогооблагаемую базу, вычитая обоснованные расходы, связанные с содержанием объекта:
- ремонт и техническое обслуживание;
- коммунальные платежи;
- услуги управляющей компании;
- страховки.
Пример:
Доход от аренды за год — €10 000.
Расходы на содержание — €3 000.
Налог рассчитывается с разницы: (10 000 – 3 000) × 19% = €1 330.
Для владельцев из стран вне ЕС (например, Россия) вычеты не применяются, налог начисляется на весь доход.
Как подавать декларацию
- Декларация подаётся ежеквартально через форму Modelo 210 на сайте налоговой службы Испании (Agencia Tributaria).
- Оплата налога — в течение 20 дней после окончания квартала.
- При несвоевременной подаче предусмотрены штрафы — от 5% до 20% суммы налога.
⚠ Важно: налоговая служба Испании активно отслеживает аренду через платформы типа Airbnb. Штрафы за неуплату могут достигать до €10 000.
Пример для расчёта налога
- Доход от аренды — €12 000 в год.
- Владельцы из России → ставка 24%: 12 000 × 24% = €2 880 в год.
- Владельцы из ЕС → ставка 19%, при расходах €4 000: (12 000 – 4 000) × 19% = €1 520 в год.
.
Налоги при продаже недвижимости
Продажа недвижимости в Испании сопровождается обязательной уплатой налогов. Для нерезидентов действуют свои правила и процедуры, которые важно учитывать, чтобы избежать штрафов и проблем с налоговой службой.
Capital Gains Tax — налог на прирост капитала
Это основной налог, который взимается с разницы между ценой покупки и ценой продажи объекта.
- Ставка для нерезидентов — 19% (едина для всех стран, включая Россию и страны СНГ).
Пример расчёта:
- Купили квартиру за €200 000.
- Продали за €300 000.
- Прибыль (разница) = €100 000.
- Налог = 100 000 × 19% = €19 000.
💡 Совет:
В расчёт можно включить расходы на улучшение или модернизацию объекта (например, капитальный ремонт), чтобы снизить налогооблагаемую базу. Такие расходы должны быть подтверждены официальными счетами-фактурами.
Удержание 3% при продаже
По испанскому законодательству покупатель обязан удержать 3% от стоимости сделки и перечислить эту сумму напрямую в налоговую службу (Agencia Tributaria).
Это гарантия того, что продавец уплатит Capital Gains Tax.
- Если фактический налог окажется меньше 3%, продавец может подать заявку на возврат разницы.
- Если налог выше 3%, продавец доплачивает остаток самостоятельно.
Пример:
- Продажа за €300 000 → удержание 3% = €9 000.
- Фактический налог на прирост капитала = €19 000.
- Продавец доплачивает оставшиеся €10 000.
Plusvalía Municipal — муниципальный налог
Дополнительно оплачивается налог на прирост стоимости земли (Plusvalía Municipal).
Его рассчитывает муниципалитет исходя из:
- кадастровой стоимости земли;
- количества лет владения объектом;
- коэффициента роста стоимости.
Ставки и формулы разные в каждом регионе.
Например, в Барселоне этот налог может составлять от 1% до 7% кадастровой стоимости.
💡 Совет: заранее запросите расчёт Plusvalía Municipal у юриста или в муниципалитете — часто эта сумма становится неожиданностью для продавцов.
.
Пример расчёта налогов
Ниже приведён пример, который помогает понять общую картину налоговых расходов для нерезидента.
Сценарий:
- Покупка квартиры — €250 000.
- Владение — 3 года.
- Продажа — €300 000.
- Регион — Каталония (ITP — 10%).
Этап 1. Налоги при покупке
- ITP = €250 000 × 10% = €25 000
- Дополнительные расходы (нотариус, регистрация, юрист) ≈ €3 500
- Итого на старте: €28 500
Этап 2. Ежегодные налоги за 3 года владения
- IBI (муниципальный налог): €800 × 3 = €2 400
- Налог на потенциальный доход:
- Кадастровая стоимость — €150 000 → база 1,1% = €1 650.
- Налог для стран вне ЕС (24%) = €396 в год × 3 = €1 188
- Итого за 3 года: €3 588
Этап 3. Налоги при продаже
- Capital Gains Tax (19%):
(300 000 – 250 000) × 19% = €9 500 - Удержание 3%:
300 000 × 3% = €9 000
→ продавец доплачивает €500. - Plusvalía Municipal: предположим €2 000 (точная сумма зависит от региона).
Итого при продаже: €11 500
Общая таблица
| Этап | Сумма (€) |
|---|---|
| Налоги и расходы при покупке | 28 500 |
| Ежегодные налоги (3 года) | 3 588 |
| Налоги при продаже | 11 500 |
| Всего за цикл сделки | 43 588 |
Сроки и правила подачи деклараций
Форма Modelo 210
Для уплаты налогов нерезиденты используют форму Modelo 210 — официальную налоговую декларацию в Испании.
Кто обязан подавать:
- владельцы недвижимости (даже если объект не сдаётся);
- лица, сдающие недвижимость в аренду;
- продавцы объектов.
Сроки подачи декларации:
| Вид налога | Срок подачи |
|---|---|
| Ежегодный налог на владение | до 31 декабря следующего года |
| Налог на аренду | ежеквартально, до 20 числа следующего квартала |
| Налог при продаже | в течение 4 месяцев после сделки |
Штрафы и санкции
За несвоевременную подачу декларации или неуплату налога испанская налоговая служба может наложить штраф:
- от 5% до 20% суммы налога — в зависимости от срока задержки;
- пени за каждый день просрочки;
- блокировку возможности продажи или сдачи недвижимости.
💡 Важно: при задержке более 12 месяцев налоговая может взыскать долг через судебные процедуры, включая арест недвижимости или банковских счетов.
Советы по оптимизации налогов
Налогообложение в Испании для нерезидентов может быть достаточно высоким, особенно для владельцев из стран вне ЕС. Тем не менее, существует несколько законных способов оптимизировать налоговую нагрузку, если правильно спланировать покупку и управление недвижимостью.
Использование статуса ВНЖ
- При получении ВНЖ Испании налоговая ставка на доходы от аренды снижается с 24% до 19%.
- Резиденты имеют право на вычеты — можно учитывать расходы на содержание и ремонт жилья.
- Для инвесторов с «Золотой визой» это особенно актуально — налоговая оптимизация позволяет значительно сократить ежегодные платежи.
Сдача через компанию vs физическое лицо
- Владельцы, которые планируют активно сдавать недвижимость, могут рассмотреть вариант создания юридического лица в Испании.
- Компания облагается корпоративным налогом — ставка может быть ниже, чем налоги физического лица.
- Такой вариант также упрощает учёт и отчётность, особенно если объектов несколько.
💡 Важно: регистрация компании имеет смысл только при сдаче нескольких объектов и стабильном доходе.
Когда выгодно стать налоговым резидентом Испании
Иногда выгоднее изменить свой налоговый статус:
- если вы проводите в Испании более 183 дней в году;
- если доходы в стране высокие и хотите пользоваться налоговыми льготами;
- для долгосрочных инвесторов, которые планируют постоянное проживание и активное управление недвижимостью.
Перед принятием решения важно проконсультироваться с налоговым консультантом — переход в статус резидента может как снизить налоговую нагрузку, так и увеличить её при определённых условиях.
Недвижимость в Испании
Частые ошибки нерезидентов
Даже опытные покупатели недвижимости допускают ошибки, которые приводят к штрафам и непредвиденным расходам. Вот самые распространённые из них:
- Покупка без учёта налогов
Многие ориентируются только на цену квартиры или дома, забывая о дополнительных расходах. В итоге реальные затраты могут оказаться выше на 12–15%. - Несвоевременная подача деклараций
Нерезиденты часто не знают, что декларацию по форме Modelo 210 нужно подавать ежегодно, даже если объект не сдаётся в аренду.
Просрочка ведёт к штрафам и блокировке сделок. - Неправильные расчёты при продаже
Ошибки в расчёте Capital Gains Tax и Plusvalía Municipal приводят к тому, что продавцу начисляют дополнительные пени и штрафы.
FAQ — частые вопросы
Как нерезиденту снизить налоговую ставку?
Один из способов — получить ВНЖ Испании. Это снизит ставку налога с 24% до 19% и даст право учитывать расходы при расчёте налогооблагаемой базы.
Нужно ли платить налог, если недвижимость не сдаётся?
Да. Испания считает, что владелец получает потенциальный доход от владения, даже если квартира пустует. Этот налог рассчитывается на основе кадастровой стоимости.
Что будет, если не подать декларацию?
За несвоевременную подачу декларации начисляются штрафы — от 5% до 20% суммы налога, а также ежедневные пени.
При длительной неуплате налоговая может арестовать счета или заблокировать продажу объекта.
Какой налог на продажу для граждан России?
Для всех нерезидентов, включая граждан России и стран СНГ, ставка налога на прирост капитала (Capital Gains Tax) составляет 19%.
Кроме того, при продаже удерживается 3% от суммы сделки в качестве гарантии уплаты налога.
