Продажа недвижимости в Испании — это не только юридический процесс, но и значительные налоговые обязательства, которые напрямую влияют на итоговую прибыль продавца.
Если не учесть все налоги заранее, можно потерять существенную часть средств, столкнуться со штрафами и задержкой оформления сделки. Особенно важно это для иностранных владельцев, так как для них действуют отдельные правила налогообложения.
В этой статье мы подробно разберём:
- какие налоги платит продавец;
- ставки на 2025 год;
- сроки уплаты;
- пошаговые примеры расчётов;
- советы по оптимизации налогов.
Материал будет полезен как резидентам Испании, так и нерезидентам, которые планируют продать квартиру или дом.
Содержание
- Основные налоги при продаже недвижимости
- Capital Gains Tax — налог на прирост капитала
- Удержание 3% для нерезидентов (Retención del 3%)
- Plusvalía Municipal — налог на прирост стоимости земли
- Пример полного расчёта налогов
- Как снизить налоговую нагрузку
- Сроки и порядок уплаты налогов
- Частые ошибки продавцов
Основные налоги при продаже недвижимости
При продаже недвижимости в Испании продавец может столкнуться с несколькими видами налогов. Их набор зависит от статуса собственника (резидент или нерезидент) и конкретного региона, где находится объект.
Основные налоги и сборы:
- Capital Gains Tax — налог на прирост капитала, взимается с разницы между ценой покупки и ценой продажи.
- Plusvalía Municipal — муниципальный налог на прирост стоимости земли.
- Retención del 3% — удержание 3% от покупателя в пользу налоговой, обязательное для иностранных продавцов-нерезидентов.
- Сопутствующие расходы:
- услуги юриста;
- нотариальные сборы;
- регистрационные пошлины.
💡 Важно: в большинстве случаев налоговые расходы могут составить от 5% до 12% от цены сделки.
Capital Gains Tax — налог на прирост капитала
Capital Gains Tax — это основной налог при продаже недвижимости в Испании. Он взимается с разницы между ценой покупки и ценой продажи, то есть фактической прибыли продавца.
3.1. Ставки Capital Gains Tax на 2025 год
Для резидентов Испании:
- До 6 000 € — 19%
- От 6 001 € до 50 000 € — 21%
- От 50 001 € до 200 000 € — 23%
- Свыше 200 000 € — 28%
Для нерезидентов:
- Фиксированная ставка — 19% на весь доход.
3.2. Как рассчитывается база
Налогооблагаемая база формируется по формуле:
Цена продажи − (Цена покупки + подтверждённые расходы на улучшение и оформление).
К расходам, которые можно учесть, относятся:
- затраты на капитальный ремонт и модернизацию;
- нотариальные и регистрационные сборы;
- расходы на оформление ипотеки и её погашение.
3.3. Пример расчёта
- Цена покупки: €200 000
- Цена продажи: €300 000
- Разница: 300 000 − 200 000 = 100 000 €
- Налог для нерезидента (19%): 19% × 100 000 = 19 000 €
Итог: после уплаты Capital Gains Tax продавец получит 81 000 € чистой прибыли (без учёта других налогов и сборов).
Удержание 3% для нерезидентов (Retención del 3%)
Если продавец недвижимости является нерезидентом Испании, то закон обязывает покупателя удержать 3% от суммы сделки и перевести эти деньги напрямую в налоговую службу (Agencia Tributaria).
Это удержание служит гарантией уплаты Capital Gains Tax и не является отдельным налогом.
- Если фактический налог меньше удержанных 3%, продавец может вернуть разницу, подав налоговую декларацию (форма 210) в течение трёх месяцев после завершения сделки.
- Если фактический налог выше удержанных 3%, продавцу придётся доплатить разницу.
Пример:
Продажа квартиры за 250 000 €
Удержание 3% = 7 500 €
Эти деньги будут перечислены в налоговую как аванс по налогу на прирост капитала.
💡 Совет: важно заранее подготовить все документы для возврата средств, чтобы не пропустить сроки подачи декларации.
Plusvalía Municipal — налог на прирост стоимости земли
Plusvalía Municipal — это муниципальный налог, который взимается не за саму недвижимость, а за рост стоимости земельного участка, на котором она расположена, с момента предыдущей покупки.
Что влияет на размер налога:
- Регион Испании — ставки различаются в зависимости от муниципалитета.
- Срок владения недвижимостью — чем дольше вы владеете объектом, тем выше налог.
- Кадастровая стоимость земли — официально определённая стоимость, которая обычно значительно ниже рыночной.
Пример расчёта для Барселоны:
- Кадастровая стоимость земли — 50 000 €
- Ставка муниципалитета — 2%
- Итоговый налог: 50 000 × 2% = 1 000 €
💡 Важно: в некоторых случаях, например при продаже с убытком, можно подать заявление на освобождение от уплаты Plusvalía Municipal или на её перерасчёт.
Пример полного расчёта налогов
Чтобы наглядно показать, как формируется итоговая сумма налогов, рассмотрим сценарий продажи.
Данные:
- Цена покупки — 200 000 €
- Цена продажи — 300 000 €
- Срок владения — 5 лет
- Продавец — нерезидент Испании
Пошаговый расчёт:
| Этап | Сумма | Комментарий |
|---|---|---|
| Capital Gains Tax (19%) | 19 000 € | Налог на прирост капитала с разницы в цене (100 000 € × 19%) |
| Удержание 3% | 9 000 € | Покупатель удерживает и переводит в налоговую |
| Plusvalía Municipal | 1 000 € | Муниципальный налог на прирост стоимости земли |
| Чистая прибыль | 71 000 € | 100 000 € − (19 000 € + 1 000 € + 9 000 € удержания) |
Итог:
Продавец получает 71 000 € чистой прибыли после уплаты всех налогов и сборов.
Если Capital Gains Tax окажется меньше удержанных 3%, часть денег можно будет вернуть.
💡 Совет: при планировании продажи заранее рассчитывайте все налоги, чтобы точно понимать, какая сумма останется после сделки.
Как снизить налоговую нагрузку
Грамотное налоговое планирование позволяет существенно сократить сумму, которую придётся заплатить при продаже недвижимости.
Эффективные способы:
- Учитывайте все расходы на ремонт и улучшения
— они уменьшают налогооблагаемую базу по Capital Gains Tax.
— Пример: капитальный ремонт кухни и ванной на 15 000 € может снизить налог почти на 3 000 €. - Продажа через компанию
— подходит для инвесторов с несколькими объектами.
— Позволяет оптимизировать налоговую нагрузку и получить дополнительные вычеты. - Использование статуса налогового резидента
— у резидентов Испании ставки Capital Gains Tax ниже и доступны льготы, недоступные нерезидентам. - Планируйте сроки продажи
— чем дольше вы владеете недвижимостью, тем меньше налог Plusvalía Municipal. - Консультация с налоговым консультантом
— специалист поможет рассчитать оптимальную схему сделки и избежать ошибок, которые могут привести к штрафам.
Сроки и порядок уплаты налогов
Знание сроков уплаты налогов поможет избежать штрафов и блокировок сделок.
- Capital Gains Tax (налог на прирост капитала):
- Срок уплаты — до 3 месяцев после завершения сделки.
- Нерезиденты подают декларацию по форме 210.
- Plusvalía Municipal (муниципальный налог):
- Оплачивается в течение 30 рабочих дней после подписания договора купли-продажи.
- Удержание 3% (Retención del 3%):
- Покупатель переводит сумму в налоговую сразу в день сделки.
💡 Совет: храните все квитанции об оплате налогов — они могут понадобиться для возврата части средств или подтверждения правильности уплаты.
Недвижимость в Испании
Частые ошибки продавцов
Чтобы не потерять деньги и не получить штраф, избегайте распространённых ошибок:
- Игнорирование налога на прирост капитала
— неожиданно высокий налог может «съесть» большую часть прибыли. - Неучтённые расходы
— если не собрать документы на ремонт и юридические расходы, налоговая база будет выше, чем нужно. - Просрочка подачи деклараций
— штрафы могут достигать 20% от суммы налога. - Незнание правил удержания 3% для нерезидентов
— многие иностранные продавцы не понимают, что покупатель обязан перечислить эти деньги напрямую в налоговую. - Продажа без юриста
— ошибки в договоре и регистрационных документах могут привести к судебным разбирательствам и блокировке сделки.
Налоги при продаже недвижимости в Испании — важный аспект сделки, который необходимо учитывать ещё на этапе планирования.
Заранее рассчитав все обязательства, вы сможете понять чистую прибыль, избежать неожиданных расходов и минимизировать налоговую нагрузку.
Для безопасного оформления сделки и правильной уплаты налогов рекомендуем работать с юристами и налоговыми консультантами, которые помогут оформить документы и защитить ваши интересы.
Свяжитесь с нашей командой экспертов, чтобы получить точный расчёт налогов и сопровождение сделки от начала до конца
FAQ — ответы на частые вопросы
Какой налог при продаже квартиры в Испании в 2025 году?
В среднем налог на прирост капитала составляет 19% для нерезидентов. Для резидентов — от 19% до 28% в зависимости от суммы прибыли. Дополнительно оплачивается Plusvalía Municipal.
Что делать, если удержанные 3% превышают фактический налог?
Можно подать декларацию и вернуть разницу в течение трёх месяцев после продажи.
Кто оплачивает Plusvalía Municipal — продавец или покупатель?
По закону налог оплачивает продавец, но в некоторых случаях стороны могут договориться о другом варианте и закрепить это в договоре.
Можно ли уменьшить налог за счёт расходов на ремонт?
Да, при условии, что у вас есть официальные чеки и счета на материалы и работы.
Чем налоги для резидентов отличаются от налогов для нерезидентов?
У резидентов прогрессивная шкала — от 19% до 28%.
У нерезидентов фиксированная ставка — 19%, но нет права на вычеты и льготы.
.
