Покупка недвижимости в Испании в 2025 году: Пошаговое руководство

Покупка недвижимости в Испании – это не только выгодная инвестиция, но и возможность для комфортного проживания или получения дохода от аренды. Однако процесс оформления сделки требует внимательности и знания всех этапов.

📍 Что важно учитывать?

✅ Выбор недвижимости – новостройка, вторичный рынок или коммерческий объект.
🔍 Юридическая проверка – отсутствие обременений, задолженностей и рисков.
🏦 Ипотека и финансирование – условия для нерезидентов, процентные ставки.
📝 Оформление сделки – договор, налоги, регистрация собственности.

💡 В этом руководстве мы разберём все этапы покупки жилья в Испании, чтобы вы могли пройти этот путь легко и безопасно.

1. Выбор недвижимости и анализ рынка

Покупка недвижимости в Испании – это серьёзное вложение, требующее детального анализа. Важно учитывать не только цену, но и перспективность района, ликвидность объекта и правовые аспекты.

---

🔍 Где искать недвижимость?

В Испании покупка жилья возможна через агентства, частных продавцов или аукционы банковской недвижимости.

📌 Популярные платформы для поиска:
🔹 Idealista – крупнейший портал с предложениями от агентств и частных лиц
🔹 Fotocasa – удобный поиск по регионам и видам недвижимости
🔹 Habitaclia – популярный среди покупателей в Каталонии
🔹 Pisos.com – база данных с объявлениями о продаже и аренде
🔹 Банковские порталы (Sabadell, BBVA, CaixaBank) – часто предлагают недвижимость по сниженной цене

---

🏠 Виды недвижимости в Испании

При покупке жилья важно понимать разницу между основными типами объектов:

✅ Новостройки

Современные комплексы с энергоэффективными технологиями, парковками и бассейнами. Часто предлагаются на стадии строительства по выгодной цене.

✅ Вторичная недвижимость

Жильё с историей, иногда требующее ремонта, но расположенное в престижных районах.

✅ Коммерческая недвижимость

Офисы, магазины, отели. Может использоваться как для бизнеса, так и для сдачи в аренду.

📌 Особенность покупки новостройки:
Приобретая жильё от застройщика, важно проверить документы на строительство, наличие банковской гарантии (Aval Bancario) и условия сдачи объекта. Иногда застройщики предлагают рассрочку до завершения строительства.

---

📈 Проверка ликвидности и перспектив района

Перед покупкой важно анализировать будущее жильё как инвестицию – легко ли его продать или сдать в аренду?

📌 Факторы, влияющие на ликвидность:
🔹 Близость к метро, пляжам, школам, больницам
🔹 Туристическая привлекательность (для сдачи в аренду)
🔹 Инфраструктурные проекты в районе (новые дороги, парки, торговые центры)
🔹 Динамика цен – растут ли они в этом районе?

---

✅ Выбор недвижимости в Испании – ключевой этап, от которого зависит успешность сделки. Важно тщательно изучить рынок, определить цели покупки (инвестиции, аренда, проживание), выбрать перспективный район и проверить ликвидность объекта.

2. Юридическая проверка недвижимости

Перед покупкой важно убедиться в юридической чистоте объекта, чтобы избежать проблем с правами собственности, задолженностями и обременениями.

---

🔍Как проверить объект?

Проверка проводится через Реестр собственности (Registro de la Propiedad). Можно запросить Nota Simple – официальный документ, содержащий:

• Имя владельца недвижимости
• Дату последней регистрации права собственности
• Наличие ипотек, долгов, арестов, ограничений на продажу

📌Где запросить Nota Simple?

• Через сайт Коллегии регистраторов Испании
• Лично в Реестре собственности
• Через нотариуса или адвоката

---

📄Документы от продавца

При покупке недвижимости продавец обязан предоставить:

Основные документы:

• Escritura Pública – нотариальный акт собственности
• Nota Simple – выписка из Реестра собственности
• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) – квитанции об уплате налога
• Коммунальные счета (газ, электричество, вода, интернет) – подтверждение отсутствия долгов
• Cédula de Habitabilidad – сертификат пригодности жилья (необязательно для коммерческой недвижимости)

Дополнительные документы для новостройки:

• Licencia de Primera Ocupación – разрешение на ввод в эксплуатацию
• Aval Bancario – банковская гарантия на вложенные средства
• Seguro Decenal – 10-летняя страховка на конструктивные дефекты здания

---

⚠️Проверка наличия обременений и задолженностей

Возможные риски:

• Обременения – аресты, залоги, судебные разбирательства
• Неоплаченные налоги и коммунальные услуги – долги переходят новому владельцу
• Арендаторы – договор аренды может оставаться в силе после смены собственника

Как проверить?

• Реестр собственности (Nota Simple) – показывает залоги и аресты
• Муниципалитет (Ayuntamiento) – информация о задолженностях по налогам
• Жилищное сообщество (Comunidad de Propietarios) – выписка о долгах по обслуживанию дома

---

✅Перед покупкой недвижимости в Испании необходимо проверить все документы, убедиться в отсутствии долгов и обременений. Важно обратиться к юристу или хестору, который поможет провести проверку и избежать юридических рисков.

3. Открытие банковского счёта и получение NIE

Прежде чем купить недвижимость в Испании, иностранному покупателю необходимо оформить NIE (Número de Identificación de Extranjero) и открыть банковский счёт. Эти документы являются обязательными для проведения сделки.

🆔Зачем нужен NIE и как его получить?

NIE – это идентификационный номер иностранца, который требуется для всех финансовых операций в Испании, включая покупку недвижимости, оплату налогов и коммунальных услуг.

Как получить NIE?

1. Через консульство Испании в своей стране – подача заявки заранее перед поездкой.
2. В полиции Испании – личное посещение отделения по месту покупки недвижимости.
3. Через доверенность (poder notarial) – можно поручить оформление NIE адвокату или гестору.

📄 Документы для оформления NIE:

• Загранпаспорт (оригинал + копия)
• Заполненная анкета EX-15
• Подтверждение цели получения (например, предварительный договор покупки)
• Квитанция об оплате госпошлины (~10–15 €)

⏳ Сроки оформления: от нескольких дней до нескольких недель в зависимости от региона.

---

Как открыть банковский счёт в Испании?

Для оплаты недвижимости, коммунальных услуг и налогов потребуется счёт в испанском банке. Иностранцам доступны два типа счетов:

1. Резидентский счёт (Cuenta para Residentes) – для лиц с видом на жительство.
2. Нерезидентский счёт (Cuenta para No Residentes) – для иностранных покупателей без ВНЖ.

📄 Документы для открытия счёта:

• Загранпаспорт
• NIE (иногда можно открыть счёт без него)
• Подтверждение доходов (справка о доходах, налоговая декларация)
• Договор на покупку недвижимости (некоторые банки требуют)

🏦 Популярные банки для открытия счёта:

• Banco Santander
• CaixaBank
• BBVA
• Sabadell
• Bankinter

⏳ Сроки открытия: 1-5 дней.

---

Переводы денег и финансовая прозрачность

Испанские банки строго контролируют денежные переводы из-за законов о борьбе с отмыванием средств.

📌 Что важно знать?

• Деньги должны поступать с личного счёта покупателя.
• Банк может запросить подтверждение происхождения средств (налоговые декларации, справки о доходах).
• Для сделок выше 10 000 € банки сообщают о переводах в налоговую службу Испании.

💶 Как выгодно перевести деньги в Испанию?

• Банковский перевод (SWIFT) – самый безопасный способ.
• Обменные платформы (Wise, Revolut, CurrencyFair) – могут предложить лучший курс.
• Испанский счёт в евро – поможет избежать конверсионных потерь.

---

✔️ Получение NIE и открытие банковского счёта – обязательные шаги перед покупкой недвижимости.
✔️ Рекомендуется заранее подготовить документы и выбрать банк с удобными условиями.
✔️ Денежные переводы в Испанию должны быть прозрачными и соответствовать требованиям банков.

4. Подписание предварительного договора (Contrato de Arras)

После выбора недвижимости и проверки её юридической чистоты наступает ключевой этап – подписание предварительного договора (Contrato de Arras). Этот документ фиксирует обязательства сторон и подтверждает намерение покупателя приобрести недвижимость.

---

💰Что такое задаток и зачем он нужен?

Contrato de Arras – это соглашение между покупателем и продавцом, которое предполагает внесение задатка в размере 5–10% от стоимости объекта.

Основные цели задатка:

• Резервирование объекта – продавец обязуется не искать других покупателей.
• Гарантия сделки – фиксируются условия покупки.
• Компенсация за отказ – при нарушении договора одна из сторон несёт финансовые потери.

---

📜Основные условия договора

Contrato de Arras – важный этап перед окончательным оформлением сделки. В договоре указываются:

• Данные сторон (продавец, покупатель).
• Описание объекта (адрес, площадь, кадастровый номер).
• Сумма сделки и размер задатка.
• Сроки подписания окончательного договора (обычно 30–90 дней).
• Ответственность за отказ от сделки (штрафные санкции).
• Дополнительные условия, например, возможность возврата задатка в случае отказа банка по ипотеке.

💡 Важно! Перед подписанием контракта рекомендуется обратиться к юристу, чтобы проверить корректность условий.

---

⚠️Когда задаток не возвращается?

• Покупатель отказывается от сделки – задаток остаётся у продавца.
• Продавец нарушает договор – он обязан вернуть задаток в двойном размере.
• Неоднозначные условия – если договор составлен с нарушениями, могут возникнуть судебные споры.

💡 Совет: Если сделка зависит от одобрения ипотеки, стоит включить пункт о возврате задатка в случае отказа банка.

---

✔️ Contrato de Arras закрепляет обязательства сторон перед сделкой.
✔️ Перед подписанием договора важно проверить юридические аспекты и условия возврата задатка.
✔️ Нарушение условий договора может привести к финансовым потерям.

5. Ипотека в Испании: условия и оформление

Ипотека – один из популярных способов покупки недвижимости в Испании. Иностранные граждане, включая россиян и жителей СНГ, могут оформить кредит в испанских банках, но условия для нерезидентов отличаются от тех, что предлагаются резидентам.

---

🏦Условия ипотеки для иностранцев

Испанские банки готовы выдавать кредиты нерезидентам, но с некоторыми особенностями:

• Максимальный размер кредита – до 60–70% от стоимости объекта (для резидентов – до 80%).
• Срок ипотеки – от 5 до 30 лет, но не дольше, чем до достижения заёмщиком 75 лет.
• Процентная ставка – от 3% до 6%, в зависимости от банка и типа ставки (фиксированная, плавающая, смешанная).
• Минимальный доход – ежемесячный платеж не должен превышать 30–40% от дохода заёмщика.
• Первоначальный взнос – минимум 30–40% от стоимости недвижимости.

💡 Важно! Банки тщательно проверяют финансовую устойчивость клиента, его кредитную историю и источники дохода.

---

📄Необходимые документы для получения кредита

Стандартный пакет документов:

• Загранпаспорт.
• Испанский идентификационный номер иностранца (NIE).
• Справка о доходах (2-НДФЛ или аналог).
• Выписка из банка за 6–12 месяцев.
• Копия налоговой декларации за последние 1–2 года.
• Кредитная история (из страны проживания).
• Документы на недвижимость (предварительный договор, Nota Simple).

💡 Совет: Лучше подготовить копии всех документов с нотариальным заверением и переводом на испанский язык.

---

💰Расходы на ипотеку и сроки оформления

Дополнительные расходы при оформлении ипотеки:

• Оценка недвижимости – от 300 до 600 €.
• Нотариальные и регистрационные сборы – 1–2% от суммы сделки.
• Комиссия банка за выдачу кредита – 0,5–1% от суммы займа.
• Страхование недвижимости (обязательно) – от 200 до 600 € в год.
• Налог на ипотеку (AJD) – 0,5–1,5% (оплачивает банк, но это влияет на условия кредита).

💡 Срок оформления ипотеки – в среднем от 4 до 8 недель.

---

✔️ Иностранцы могут оформить ипотеку в Испании, но банки предъявляют более строгие требования.
✔️ Размер кредита – до 60–70% от стоимости жилья, срок – до 30 лет.
✔️ Процентные ставки зависят от вида ипотеки (фиксированная, плавающая, смешанная).
✔️ Оформление ипотеки занимает 1–2 месяца, при этом покупателю нужно учесть дополнительные расходы.

6. Оформление сделки у нотариуса

Заключительный и самый важный этап покупки недвижимости в Испании📜 — подписание договора купли-продажи у нотариуса. Именно после этого владелец получает все юридические права на объект.

---

📑Какие документы нужны для подписания?

Перед визитом к нотариусу необходимо подготовить полный пакет документов:

• Загранпаспорт покупателя.
• Испанский идентификационный номер иностранца (NIE).
• Документы на недвижимость (Nota Simple – выписка из реестра недвижимости).
• Подтверждение оплаты налогов и сборов.
• Кредитный договор (если покупка в ипотеку).
• Документ о переводе средств на счёт продавца (при безналичной оплате).
• Свидетельство о сдаче объекта в эксплуатацию (при покупке новостройки).

💡 Важно! Если покупатель не может присутствовать лично, он может оформить нотариальную доверенность на представителя.

---

🖊️Как проходит сделка?

• Встреча у нотариуса: присутствуют продавец, покупатель (или его представитель), нотариус, представитель банка (если сделка в ипотеку).
• Чтение и подписание договора (Escritura de Compraventa). Нотариус зачитывает текст вслух и объясняет условия.
• Передача документов и подтверждение оплаты: покупатель передаёт платёжные документы (чек или подтверждение банковского перевода).
• Внесение данных в Реестр недвижимости Испании (Registro de la Propiedad).

💡 Совет: Перед подписанием стоит тщательно проверить текст договора. При необходимости можно воспользоваться услугами адвоката или переводчика.

---

🔑Оплата и передача ключей

После подписания Escritura de Compraventa и подтверждения оплаты:
✔️ Покупатель получает оригинал договора.
✔️ Продавец передаёт ключи от недвижимости.
✔️ Сделка завершается, и новый владелец может заселяться.

💡 Финальный шаг – внести изменения в реестр собственности и оплатить соответствующие налоги.

---

✔️ Сделка заверяется у нотариуса, который проверяет её законность.
✔️ Необходим полный пакет документов, включая подтверждение оплаты.
✔️ После подписания покупатель получает ключи и становится официальным владельцем.

7. Регистрация права собственности

🏛️📜После подписания нотариального договора купли-продажи (Escritura de Compraventa) необходимо зарегистрировать недвижимость в Реестре недвижимости Испании (Registro de la Propiedad). Этот этап подтверждает право собственности покупателя на объект.

---

📌Как зарегистрировать недвижимость?

1. Нотариус передаёт документы в Реестр – подписанная Escritura de Compraventa направляется в Регистрационную палату.
2. Оплата налогов и сборов – прежде чем регистрация будет завершена, необходимо погасить все обязательные платежи.
3. Ожидание внесения данных – процесс занимает от 1 до 3 месяцев. После завершения покупатель получает выписку (Nota Simple), подтверждающую его право собственности.

💡 Важно! Пока объект не зарегистрирован на нового владельца, формально право собственности остаётся за продавцом.

---

💰Налоги и сборы при регистрации

Дополнительные расходы на оформление недвижимости составляют 10–15% от её стоимости:

• Налог на передачу имущества (ITP) – 6–10% (для вторичной недвижимости).
• НДС (IVA) – 10% (при покупке новостройки).
• Гербовый сбор (AJD) – 1–1,5%.
• Нотариальные расходы – 600–1 500 €.
• Регистрационные сборы – 400–1 000 €.
• Юридические услуги – по договорённости.

💡 Совет: Заранее рассчитайте все сопутствующие расходы, чтобы избежать неожиданных затрат.

---

🔍Как проверить регистрацию?

• Через онлайн-сервис Registro de la Propiedad.
• Лично в регистрационном офисе (по месту расположения недвижимости).
• Заказав выписку Nota Simple, подтверждающую факт владения.

💡 После завершения регистрации покупатель становится официальным владельцем недвижимости и получает полную юридическую защиту.

---

✔️ Регистрация недвижимости – обязательный этап, защищающий право собственности.
✔️ Необходимо оплатить налоги и регистрационные сборы.
✔️ Подтвердить регистрацию можно через Реестр недвижимости Испании.

8. Расходы после покупки недвижимости

💰🏠После приобретения недвижимости в Испании владельцу предстоит ежегодно оплачивать налоги, коммунальные услуги и страхование. Эти расходы зависят от типа недвижимости, её местоположения и площади.

---

📌Налоги на недвижимость в Испании

• Ежегодный налог на недвижимость (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
  Выплачивается в местную администрацию, ставка 0,4%–1,1% от кадастровой стоимости, в среднем 200–2 000 € в год.
• Налог на мусор (Tasa de Basura)
  Оплачивается муниципалитету за вывоз бытовых отходов, стоимость 50–150 € в год.
• Налог на доход нерезидентов (IRNR – Impuesto sobre la Renta de No Residentes)
  • Граждане ЕС – 19% от 1,1% кадастровой стоимости.
  • Граждане третьих стран (Россия, СНГ) – 24%.
    💡 Важно! Если недвижимость сдаётся в аренду, налог рассчитывается с фактического дохода.

---

💡Коммунальные платежи и содержание жилья

• Коммунальные услуги (электричество, вода, газ, интернет)
  В среднем 100–250 € в месяц:
  • Электричество – 50–100 €
  • Вода – 20–40 €
  • Интернет – 30–50 €
• Расходы на обслуживание в жилом комплексе (Comunidad de Propietarios)
  Включают содержание бассейна, лифта, консьержа, стоимость 50–250 € в месяц.
• Ремонт и обслуживание
  • Новостройки обычно имеют гарантию застройщика на 10 лет.
  • Владельцы вторичной недвижимости должны учитывать расходы на текущий ремонт.

---

🔒Страхование недвижимости

• Страхование жилья (Seguro del Hogar)
  Необязательно, но настоятельно рекомендуется. Стоимость 150–500 € в год, покрывает ущерб от пожаров, затоплений, краж и других форс-мажоров.
• Страхование жизни (Seguro de Vida)
  Требуется при ипотеке, стоимость зависит от возраста заёмщика и суммы кредита.
  💡 Совет: Перед покупкой жилья важно заранее рассчитать годовые расходы, чтобы избежать неожиданных затрат.

---

✔️ Владение недвижимостью в Испании требует регулярных налоговых и коммунальных платежей.
✔️ Стоимость содержания зависит от типа и местоположения объекта.
✔️ Страхование недвижимости защищает от непредвиденных рисков.
✔️ Перед покупкой важно учесть все будущие расходы, чтобы избежать неприятных сюрпризов.

9. Особенности покупки новостроек в Испании

🏗️Покупка новостройки отличается от приобретения вторичного жилья как по процессу оформления, так и по финансовым и юридическим аспектам. Важно учитывать этап строительства, гарантии от застройщика и особенности договора.

---

📌 Основные отличия новостроек и вторичного жилья

✅ Состояние недвижимости
Новостройки сдаются с чистовой отделкой, новой сантехникой и электропроводкой.
Вторичная недвижимость может требовать ремонта или модернизации.

✅ Финансовые условия
При покупке новостройки покупатель часто оплачивает не всю сумму сразу, а вносит платежи поэтапно в течение строительства.
Вторичное жильё обычно оплачивается полностью в момент сделки.

✅ Налоги и дополнительные расходы
Налог на новую недвижимость (IVA) – 10% от стоимости жилья.
Для вторичного жилья уплачивается налог на передачу имущества (ITP) – 6-10% в зависимости от региона.

✅ Сроки оформления
Новостройки могут быть ещё на стадии строительства, поэтому ввод в эксплуатацию может занять несколько месяцев или лет.
Вторичная недвижимость готова к заселению сразу после подписания сделки.

---

🛠️ Гарантии от застройщика

Испанское законодательство защищает покупателей новостроек:
🔹 Гарантия на конструктивные элементы здания – 10 лет (например, фундамент, несущие стены).
🔹 Гарантия на инженерные сети и коммуникации – 3 года (водопровод, электрика, отопление).
🔹 Гарантия на отделочные работы – 1 год (двери, окна, плитка, краска).

💡 Важно! Если в первые 10 лет после покупки обнаружатся конструктивные дефекты, застройщик обязан устранить их бесплатно.

---

📜 На что обратить внимание при подписании договора?

✔️ Сроки сдачи объекта – если стройка затягивается, застройщик должен выплатить штраф или возврат денег.
✔️ Способ оплаты – договор должен содержать чёткий график платежей.
✔️ Финансовые гарантии – убедитесь, что внесённые деньги застрахованы банковской гарантией.
✔️ Качество строительства – попросите показать план объекта, техническую спецификацию и материалы.
✔️ Инфраструктура – уточните, будет ли доступ к паркингу, бассейну, зонам отдыха.
✔️ Документы застройщика – проверьте наличие разрешения на строительство и финального акта приёмки (Cédula de Habitabilidad).

💡 Совет: Перед покупкой новостройки лучше привлечь юриста, чтобы избежать рисков и проверить договор.

---

✅ Новостройки в Испании – это современное жильё с гарантиями от застройщика, но требуют тщательной проверки.
Налоги выше, чем на вторичное жильё, а оплата часто разбивается на этапы.
Перед покупкой важно изучить договор, проверить документы застройщика и убедиться в наличии гарантий.

.

.

10. Часто задаваемые вопросы о покупке недвижимости в Испании ❓🏡

Приобретение недвижимости в Испании — важный процесс, который требует знания правовых и финансовых нюансов. Ниже ответы на самые популярные вопросы среди иностранных покупателей.

📌 Можно ли купить жильё без личного присутствия?❓

✅ Да, можно! Покупка недвижимости может быть оформлена дистанционно через доверенность (Poder Notarial), оформленную у нотариуса.

🔹 Вы можете поручить адвокату или агенту подписать договор, провести оплату и зарегистрировать недвижимость от вашего имени.
🔹 Все финансовые переводы осуществляются через испанский банковский счёт, который открывается заранее.
🔹 Важно! Документы доверенности должны быть переведены и апостилированы.

💡 Совет: Если вы не планируете часто посещать Испанию, можно оформить удалённое управление недвижимостью через агентство.

.

📌 Какие права у иностранного владельца недвижимости?❓

🔹 Право собственности в Испании защищено законом, и иностранцы имеют те же права, что и граждане страны.
🔹 Вы можете проживать в своём жилье, сдавать его в аренду или продать.
🔹 Владельцы недвижимости обязаны платить налоги, даже если жильё не используется (налог IBI, налог на доход нерезидента).
🔹 В случае покупки в ипотеку, имущество остаётся в залоге у банка до полного погашения кредита. 💡 Совет: Если планируете сдавать жильё в аренду, уточните местные законы, так как в некоторых регионах действуют ограничения на краткосрочную аренду (туристическая лицензия).

.

📌 Как получить ВНЖ через покупку недвижимости?❓

В Испании действует программа «Золотая виза» (Golden Visa), которая позволяет получить вид на жительство за инвестиции в недвижимость.

🔹 Минимальная сумма покупки — 500 000 € (без учёта ипотеки).
🔹 ВНЖ даёт право жить и работать в Испании.
🔹 Разрешение сначала выдаётся на 2 года, затем продлевается каждые 5 лет.
🔹 Через 10 лет можно подать заявление на гражданство, если инвестор проживает в Испании большую часть времени.

💡 Важно: Если недвижимость куплена в ипотеку, то учитывается только сумма, оплаченная из собственных средств (не менее 500 000 €).

.

.